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從“國四條”到“國十一條”,再到“國十九條”,直到各地“限購令”的出臺,政策面對住宅市場的調控愈見真章,也使得多年在樓市中處於半紅不紅超級配角的商業地產鹹魚翻身,地產商、業內專家、中介代理及投資者對商業地產或青睞有加或媚眼頻拋,商業地產在2011年大有躍居樓市“一哥”之勢。
地產商:路徑“穩步上揚”
在通貨膨脹、股市不穩的情況下,樓市風聲鶴唳,住宅市場“水深火熱”,不少投資者把資金從住宅撤出,轉向新的投資熱點——商業地產。與此同時,各大開發商紛紛加大對商業地產的投資,吹響進軍商業地產的號角,更是爲商業地產新時代的來臨注入了一劑強心針,使得商業地產價值更加凸現。
“2011年樓市整體態勢會是走穩的一年,隨着保障房、廉租房的大量上市,住宅市場會穩中有降。商業地產則會因爲國家對樓市產業結構的調整,有望穩中有升。”南開允公科技園有限公司負責人張偉力在接受記者採訪時總結道。他認爲,從投資上看,如果選好項目,商鋪投資最穩妥,酒店式公寓因爲定位相近於住宅,很容易受到住宅市場的影響而上下波動,而寫字樓目前屬於潛力股,未來也將穩中有升。
處於響鑼灣地塊,專業從事商業地產開發的雲濱大廈(論壇新聞)營銷總監周明對商業地產的前景高度樂觀。他認爲,2010年國家出臺的調控針對的是住宅市場的投資客,房地產作爲國民經濟產業的重要組成部分,路徑肯定是“穩步上揚”。“就投資渠道而言,目前的投資渠道可選餘地不多。‘一鋪養三代’,本身就已經說明了商業地產的投資屬性和經營屬性。”他說,“我們經營的業態是商業地產綜合體,也就是說,寫字樓、酒店式公寓和商鋪全部包括,商業地產作爲住宅市場的升級版,資金保值和變現能力都是很優良的”。
中介公司:2011將是明顯增量的一年
“2011年將是商業地產明顯增量的一年。”天津我愛我家企劃總監陳萌在接受記者採訪時侃侃而談,一副有話要說的樣子。
陳萌認爲,商業地產的活躍繁榮與地區經濟繁榮息息相關。從天津地區來看,商業地產的發展還處於初級階段,新增商業地產項目與二手存量相比,供給並不大,商圈的形成也處於雛形。“舉個例子,比如逛商場,在北京,外地人去王府井,本地人去西單,在上海,外地人去南京路,本地人去淮海路。在天津,開發商、消費者和商家完全認同的商圈只有濱江道。再比如酒店式公寓,以往煥日線(論壇新聞)、精英匯也做過這樣的概念,但是品質和氛圍沒有形成”。
在歷數了商業地產的不足之後,陳萌認爲最近兩年高品質的商業地產已經出現。他告訴記者,以南京路上的兩個酒店式公寓爲例,威斯汀一套60平方米的酒店式公寓,每月租金在1萬元左右,而與之相鄰的C項目,同樣面積的月租金只能達到2500至3000元。“C項目的居住密度高,電梯少,羣租日租戶多,都是導致他與威斯汀相比,租金相差懸殊的原因。”他說。
記者在採訪中瞭解到,就商業地產而言,今年各方唱好多過唱衰,陳萌對此也是相同的觀點。“受政策面影響,今年將是商業地產明顯增量的一年。數量決定質量,隨着響鑼灣這樣集酒店式公寓、商鋪和寫字樓爲一體的商業地產綜合體的出現,品質、氛圍都將會有明顯的提高”。
專家意見:走勢看好
作爲業內專家,天津財經大學經濟學院副院長叢屹與市場上操盤手的觀點不謀而合,“我看好今年的商業地產”。他認爲原因有三方面:首先,從2010年全年國家對房地產市場的宏觀調控上看,今年國家的政策將是繼續加強對社會保障房的建設,也就是說,在政策面上,對住宅市場的限制不會放鬆;第二,政策面的調整並沒有針對商業地產,這對商業地產就是個機會;第三,金融危機後,國家經過兩年的經濟結構調整,今年實體經濟將會逐步恢復,商業地產作爲實體經濟的空間承載體,也將會因爲實體經濟的恢復活力而日益活躍。
與叢屹持相同意見的還有南開大學金融系教授徐飽滿,她同時認爲,隨着今年住宅市場的新建,作爲消費者,對於住宅周邊商業配套需求也會大幅增加,這是商業地產的剛性需求。“另外,會有一部分對通脹預期有不安全感的投資者,會通過選擇購買商鋪的手段來抵禦通貨膨脹帶來的貨幣貶值。”她說。
代理機構:看好天津商業地產
胡永明在接受採訪時表示,他看好今年商業地產發展,他透露,2010年,易居中國成立“易城中國”公司,來專門開展商業地產業務。“從區域角度來看,天津正在從大城市向大都市發展。大都市的重要標誌就是大型shoppingmall、寫字樓、高檔商場酒店這種商業地產綜合體的活躍和繁榮。經過2009年、2010年兩年的發展,天津已經初見雛形,在2013年將達到頂峯。”他說。
另外他認爲,就房地產行業本身來說,住宅市場與商業地產的區別在於,住宅本身要兼顧居民基本居住保障的功能,也就是說,如果住宅市場過熱,國家的宏觀調控肯定要出面降溫。商業地產沒有保障屬性,完全與市場需求有關,從政策面來看,對商業地產也會區別對待。
投資客:“限購令”不針對商業地產
商鋪、寫字樓等商業投資熱度升高,其原因是商業地產長期受益的特點和規避調控的優勢。尤其是在信貸政策上,“限購令”並不針對商業地產,因此,商業地產的投資走向成爲業內外人士關注的焦點。記者近日在採訪時瞭解到,近期,社區商鋪、寫字樓和酒店式公寓,已開始成爲一些投資者在新政下的新選擇。
從商多年的滿女士,名下有三套旺地住宅,目前她正打算賣掉一套住宅變現投資商業地產。她告訴記者,本來還想再買一套住宅給資產保值,結果信貸門檻過不了,轉而把目光投向商業地產。“目前正在作比較,如果買商鋪或寫字樓,就把變現的錢付首付,繼續出租當‘包租婆’。中國人的習慣就是有錢就買房,我幹了多年的服裝生意,金融危機來了,生意影響就非常大。以後要是幹不動了,坐着當寓公,供孩子上學,養老醫療,錢都要從房子上出呢”。
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