水上奧體商圈內的某商業項目，在四年時間裏最高租金漲了近7倍。親身經歷過的市場現實，讓我們在驚歎於次級商圈的成長潛力之餘，想要站在今天的時間點，去發掘市場中的隱藏着的價值窪地。從本期開始，本報《藍地產》將從多角度進行市場調研和專家訪談，陸續爲讀者解讀。

　　經過近幾年發展，我們已經可以看到天津商業地產的格局發生了變化。首先，以海河景觀帶及地鐵交通線爲基礎的新商業佈局模式開始顯現，海河沿線及地鐵上蓋商業建築將成爲天津條狀商業結構佈局的引發點。其次，在中環線和外環線之間的區域，隨着天津市城市基礎設施升級和居住條件的改善，大批市民選擇在新建居住區生活，這些地區的商業活動也隨之興旺起來。水上商圈、衛國道商圈、梅江商圈、大沽南路商圈、友誼路等商圈也已由過去的新興商圈步入成熟。

　　國際品牌進駐提升商業檔次

　　仕一邦地產顧問研究員倪澤羣告訴記者，“近年來天津的商業地產得到了蓬勃的發展，尤其到2008年，天津全市各類商業設施近21萬座，建築面積達到1362萬平方米，其中萬平米以上大型設施230個，建築面積67萬平方米，全市逐漸形成了規模不等的近百個商圈，尤其是海信廣場，樂賓百貨的入駐所帶來的國際知名品牌把天津整個商業提升到更高的檔次，把流向上海和北京的高端羣體拉回到天津，商業地產在天津得到了里程碑式的發展。”

　　開發企業轉向首選商業地產

　　“2010年以來不斷出臺的地產調控政策以及限購令，使得目前這個時期的商業地產產生變化”。倪澤羣介紹，“近期樓市的調控政策對於改善型置業者形成嚴重衝擊。與此同時，由於寫字樓，商鋪和酒店式公寓等商業地產不受新政波及，最先轉向的不僅僅是購房者，更多的是開發商，特別是已經投資商業地產項目的開發商，他們在感受春天的來臨。”在住宅類房地產項目受到阻礙之時，商業地產成爲開發和個人投資的首選，將迎來更大的生存空間，並逐漸隨着住宅限購令的深入達到空前關注熱度。

　　新興區域市場未成商業核心

　　數據顯示，天津的人均商業面積是1平方米，而上海、大連、廈門這些城市可以達到人均2平方米，相差了一倍。仕一邦認爲，同國內一線城市比較，天津商業整體發展還處於起步階段，商業還未擺脫“和平路-濱江道-南京路”這樣單核心的發展格局，區域商業市場還沒有真正形成獨立的商業核心，而區域商業整體價格水平不高，與同區域住宅價格水平差距不大。

　　從區域上看，目前天津市商業地產投資熱點主要還是集中在市內六區，但中心區的土地已極爲稀缺，新興居住區的形成，使得遷居的人口需要衣食住行的支撐，即便有軌道交通，在工作生活邊遠卻相對集中的區域，比如開發區、工業園、軟件園，還需要形成一個商業體系來滿足人們基本生活需求。