2011年伊始，隨着陸續出臺的房地產調控政策，令火熱的住宅市場逐步降溫，從而催生了新的市場熱點——商業地產。與此同時，各大開發商紛紛加大對商業地產的投資，吹響進軍商業地產的號角，使得商業地產領域的價值更加突現。

　　尤其是從去年開始，大概中國排名前二十的住宅開發商，80%都開始做商業地產，巨大的市場競爭讓關注行業的人看到的不僅是機遇，更是在大發展時代裏的挑戰和搏殺。文/王政

　　多區域發展主導城市潮流

　　一般來講，商業地產的活躍繁榮與地區經濟繁榮息息相關。從天津市場來看，商業地產的發展還處於發展階段，新增商業地產項目與二手存量相比，供給並不大，商圈的形成也處於雛形。

　　從2010年天津商業地產開發的規模來看，在區域分佈上，已經不再僅僅侷限於市中心，而是呈現遍地開花、合理分佈的局面。特別是隨着河東萬達廣場、天邦購物廣場的開業，以及中糧大悅城、天津嘉裏中心、遠洋國際中心等項目的建設，天津多商業中心的整體佈局正在形成。尤其是河東、紅橋、北辰、濱海等區域都出現或規劃了大型的商業綜合體項目，大大完善了這些區域的城市功能。

　　從今年開始，在衆多城市次核心區中在商業地產開發上最值得期待的是西站城市副中心和濱海新區的響螺灣區域。

　　根據西站城市副中心五大功能板塊的規劃方案，建成後的副中心地區總建築規模將達到1500萬平方米，其中核心區建築規模爲920萬平方米。未來，西站地區城市副中心將建設成爲輻射京津冀和環渤海地區，集商務金融、商業貿易、文化休閒居住於一體的，集中展現天津嶄新城市形象的綜合性城市副中心。

　　同時，西站地區還將與鄰近的大衚衕商圈、大豐路商圈共同構成大衚衕-西站現代物流商貿區，吸引巨大的人流、物流和資金流。而西站商圈主要以天津西站爲核心，輻射周邊各區域。隨着商圈內各大商業項目的陸續完工，西站商圈整體競爭力將得到提升；並且西站建設帶來的環境變化及城市功能全面升級，無疑給區域內樓市帶來巨大的升值潛力。

　　而隨着濱海新區各主要功能區域的大力建設，響螺灣商務區板塊的價值也正在顯著提升，大規模建設全面升級。業內人士分析認爲，濱海新區近兩年的樓市增長速度很快，尤其是寫字樓客戶諮詢量有明顯增長，其中外來客戶量比例正逐步提升。同時從濱海新區規劃上看，明顯加快了對第三產業發展的規劃，爲第三產業的辦公商務樓載體提供了廣闊的發展機會。

　　按照規劃，響螺灣將建成擁有38個項目、48棟高樓的繁華商務區，吸引來自環渤海甚至國際的大型企業集團總部、科技研發中心落戶，致力於打造成全國領先、國際一流、功能完善、服務健全的金融改革和創新基地。

　　創新成專業化市場關鍵

　　目前，在商業地產的開發模式上，以萬達廣場等爲代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式。同時市場中也出現了文化與商業地產、藝術與商業地產結合以及首創奧特萊斯“新城市主義”等商業地產新模式——誠品書店融書店、文化創意商店和餐飲旅遊服務爲一體，打造“文化創意城中城”。顯然，隨着各路開發商紛紛進軍商業地產領域，模式創新及產品細分就顯得尤爲重要。業內人士認爲，目前許多開發商一窩蜂地做城市綜合體項目，或者試圖學習萬達廣場的產品經驗，這種操作方式危險性很大。對於像華潤、中糧、萬達等比較成熟的產品系列，如果其他企業一味地抄襲和複製，必將無法經受住長久的市場競爭。

　　以當下天津市場中開發速度和市場關注度最高的綜合體項目爲例，目前許多在建的項目都在規劃思路、業態搭配、租售服務等多領域進行創新嘗試。

　　一般來講，縱觀城市綜合體的發展路徑，不難發現，城市綜合體不僅僅是地產開發的問題，更是一個城市發展和運營的問題。海航置業市場研究中心經理王鑫表示，一個開發商真正能做到成爲城市的運營商，或者是能協助政府完成整個城市的規劃，難度是非常大的。例如空港物流加工區，雖然現在已經有很多開發商進駐，但嚴格意義上來說，依舊是一座空城。海航置業正在嘗試幫助政府完成區域的缺失配套，爭取將新興區域商業體做活，而不是以傳統城區的目的性消費來拉動項目銷售。

　　另外，在商鋪方面，全球第三大商業房地產服務公司高力國際認爲百貨商場仍將在未來佔據天津商鋪物業市場的主導地位。同時，在未來購物中心達到良好管理水平和成熟業態品牌組合之前，零售商，尤其是國際知名品牌零售商，依然會傾向於選擇較優質的百貨商場作爲其進入本地市場的首站。而多樣化的業態形式與品牌組合將進一步豐富天津消費市場，並支持商鋪物業市場的繁榮。