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樓市是善變的,是因為購房人的心是善變的。一個時期人們總有一個消費傾向,當這種傾向轉變為購買行動時,就叫潮流。房地產當然也是這樣,在一定的因素和環境作用下,購房者的消費心態也會出現一種購買傾向。業內專家預測,2011年,天津樓市最大的熱點在濱海新區,而濱海新區的關鍵詞將是潛力和高端。
眾開發商蓄勢濱海
回顧整個2010年,濱海新區無疑成為天津樓市中極具重量的熱點區域。 GDP增長首次趕超上海浦東,其強勁給力的發展態勢讓全國乃至全世界的眼光都聚焦到此。這一年,濱海新區佔整個天津樓市的成交比例逐步上昇,每周成交最高佔全市比例40%以上。前所未有的機遇空間吸引了眾多開發商落戶於此,從國內頗具口碑的萬科到吉寶等外資品牌開發商,從本地地產大鱷泰達到我市房地產領軍國企天房集團(論壇新聞),在濱海新區這片熱土上,已經集聚了越來越多、形形色色的各類房企。據不完全統計,目前開發區、保稅區、塘沽區三區內在售和即將啟動的房地產項目已超過30個。
是什麼吸引了樓市投資的萬億目光?業內人士認為,無論是從政策支持還是經濟環境方面,濱海新區正駛於快速增長的車道,利好消息不斷傳來。據了解,今年濱海新區將推出62項市級重大項目,投資規模佔全市比例的35%。新一批重大項目涵蓋了工業、服務業、自主創新產業、重大市政交通及重大區縣建設等多個方面,其中38項已開工建設,根據2011年經濟和社會發展的總體要求,今年全區共安排總投資5000萬元以上的重點建設項目925個,總投資12772億元,2011年計劃投資3312億元。按照計劃安排,預計年內將有290多個項目竣工投產和投入運營。
強大的人纔缺口也為樓市經濟提供了有力保障。濱海新區政協委員、區規劃和國土資源管理局局長霍兵表示,到2015年,新區人口將達到約450萬人。大量企業單位的入住將帶來員工保障性住房的剛性需求。為此,今年起新區進一步加大面向企業藍領職工的公寓建設,其中今年新建百萬平米藍領公寓將滿足約10餘萬名員工入住。同時,為保障創業員工的住房需求,新區今年將進一步加大定制商品住房的建設規模,總量將達到150萬平方米,主要集中在核心區北部的欣嘉園以及南部的天津港散貨物流中心商貿區附近,其中欣嘉園年內新開工面積將達到70萬平方米。
除社會保障性住房外,商品房市場供應成為新區樓市的另一條重要補充渠道。據不完全統計,2011年,濱海新區在售樓盤將超過100個,其中將有近50個樓盤屬於首次開盤。金隅地產營銷總監李然認為,隨著濱海新區產業昇級逐步深入,高素質人群不斷增加,未來3年至5年即可形成一個比較成熟的區域市場。進入2011年,房企熱衷濱海掘金的趨勢更為明顯:天齊、浙商、世茂等旗下全新項目即將於濱海亮相;寶龍地產以8.488億元的價格摘得濱海新區四宗連體地塊,用於打造旅游地產旗艦產品『寶龍歐洲公園』。
隨著如融科、富力、五礦置業等越來越多的國內地產一線企業進入濱海市場,天津市場的樓市布局也將更加傾向於濱海新區。據萬科內部人士透露,未來1年至2年內,萬科在濱海新區的項目銷售額將佔到整個天津公司的三分之一,2011年萬科在濱海新區將有多個項目正式上市銷售,並且覆蓋中、高檔住宅市場和商業、商務等多重地產業態。
業內人士看好濱海投資前景
開發熱潮持續昇溫,國內的房地產商已經把目光集聚到濱海新區這塊土地上。業內專家分析,未來濱海新區房地產市場將更加活躍。數據統計資料顯示,濱海新區將成為天津市2011年樓盤紮堆供應最多的板塊之一,不少項目將開盤的時間鎖定在2011年。
某研究院分析認為,隨著土地供應面積逐年增加,響螺灣商務區板塊的價值顯著提昇,大規模建設將全面昇級,板塊內的住宅市場也蓄勢待發。響螺灣商務區主要為各省市駐天津濱海新區辦事機構、中央企業和大型企業集團總部、科技研發中心提供建設用地。商務區域必將帶來大量的商務人口,而這些人大部分是以外地人口為主,他們對住房的需求為響螺灣商務區板塊的價值提昇提供了豐富的需求量。
在近期新建商品房增量供應中,其主要房源來自中新生態城。嘉銘·紅樹灣、萬通生態城新新家園、世茂濕地公元、吉寶季景華庭、萬科錦廬等項目令中新生態城已形成密集供應板塊。據統計,目前生態城中有14個住宅項目在建,預計2011年將全部進入銷售期。專家認為,由於具備了優秀的水資源生態環境,以及更為成熟的綜合開發規劃,加之大批實力企業同步開發,這一區域比較容易通過整合各方面資源和技術力量快速形成配套齊全、生活便利的生態新城。
宇軒地產研發部負責人表示,在強大而良好的未來預期下,濱海樓市目前已進入一個高端化的發展時期。一個具有無限發展潛力、正處在飛躍發展時期且規劃合理的地區,對於房地產的發展具有很大的助力,這種區域市場選擇會逐漸向佔據『潛力和高端』兩個要素的項目偏移。而濱海居住熱點的上北生態區就具有這樣的『天時、地利、人和』,貽成集團、泰達房產、融科地產等多個實力地產耕耘上北,其中的項目也因此成為焦點,出現了一大批高品質具有生態概念的房地產項目,如萬通上北新新家園、融科·心貽灣、首創國際城等,都得到了市場的認可。
昇值潛力吸引外來客
『自從天津濱海新區調整行政區劃的消息公布後,我就一直在關注著濱海樓市,它的魅力的確太巨大了。那個時候,我曾經聽一位業內專家說,濱海樓市行情將在2010年後得到全面爆發,現在進入了2011年,很多新項目正在不斷入市,或許,是到了出手的時候了。』像市民杜先生一樣一直默默關注著濱海樓市准備伺機出手的人委實不少。
根據某網去年12月中旬統計數據顯示,濱海新區新盤成交量翻了一番。隨著濱海概念的不斷昇溫,濱海新區成為天津乃至全國關注的熱點,迎來前所未有的發展機遇。其中,除本地市民外,外埠購房者及投資客也佔到了相當比例。隨著濱海新區商務拓展的不斷延伸,一些在津外企高層的置業情形也越來越多。濱海新區某項目銷售人員向記者透露,『除本地人群外,還有許多在這裡工作、生活的外地買家選擇在此置業,其中,又以北京、河北等周邊區域購房者為主,還有一部分則是以投資為目的的客群,而且這部分人群的比例有逐漸增多的趨勢。』調查機構統計,外地購買者已經達到20%以上,其中35歲至45歲人群佔多數。
不僅僅是住宅市場得以聚焦,由於濱海新區蘊藏的巨大商務能量,商用物業類型也得到了普遍關注。凱成房地產諮詢有限公司負責人向記者介紹說:『濱海新區近兩年的樓市增長速度很快,成交量中的確有投資需求的存在。從數據分析,寫字樓客戶諮詢量有明顯增長,其中外來客戶量比例正逐步提昇,如北京、河北、上海、香港等。從濱海新區規劃上看,明顯加快了對第三產業發展的規劃,為第三產業的辦公商務樓載體提供了廣闊的發展機會。濱海新區中心商務區的繁華程度會隨著城市化建設持續昇溫,其自然價值會不斷上漲,未來有著巨大的發展空間,這一點是毋庸置疑的。』
瑞灣國際匯館項目經理李永進認為,『未來濱海新區的規劃、建設將步入「快速路」,從世界級的定位來看,於家堡、響螺灣物理上的距離通過科技手段拉近之後,讓更多外埠客戶來到濱海新區成為可能。由此可見,城市環境優化之後,濱海新區整個吸附力比前幾年強化了很多。』
可以看出,在濱海樓市消費力方面,外來支橕作用已十分明顯,記者探訪新區若乾樓盤後發現,部分項目外來客戶已經佔據三成,還有不斷擴大的趨勢。隨著響螺灣、於家堡、生態城等區域的逐步成熟,三產企業比例不斷提昇,現代服務業逐漸形成規模,一些高知、高收入人群不斷導入,未來濱海新區的房地產外來消費力還將有大幅提高。
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