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[提要]2010年以來的調控政策密集程度、嚴厲程度、覆蓋范圍歷史罕見,樓市交易量在今年春天迅速凍結。楊紅旭日前接受記者采訪時表示,狂飆突進的「黃金十年」已經終結,陣痛過後,中國房地產市場將進入平穩、可持續發展的時期。
2010年以來的調控政策密集程度、嚴厲程度、覆蓋范圍歷史罕見,樓市交易量在今年春天迅速凍結。楊紅旭日前接受記者采訪時表示,狂飆突進的「黃金十年」已經終結,陣痛過後,中國房地產市場將進入平穩、可持續發展的時期。
轉型時期的陣痛,是房企必須經歷的。需求、資金、市場格局、監管、競爭、儲備等方面的危機將會加速行業分化整合,也許不一定所有的企業都能存活下來,但是健康平穩運行的市場是可以期待的。
1.需求危機表現:限貸、限購等政策的出臺,令購房需求大幅萎縮,除部分剛性需求和改善性需求之外,購買力強大的投資需求和『外地人』需求被擋在了門外。
有多少買家將會流失?一組數據可供參考。
以北京為例,2008年外地人在京購房佔比26%,2009年急劇上昇至38%,2010年『京十二條』規定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明,外地人購房也達到34%。2011年1月份北京賣出的住房中,44.8%為外地人購買。
背景:目前,北京、上海、南京、青島、濟南、貴陽、哈爾濱等10餘城市陸續出臺『新國八條』細則。三套房全面限購,投資買家流失;購房與戶籍和繳稅掛鉤,更直接打擊了外地投資客。
上海的商業銀行貸款、公積金貸款購買二套房,首付比例提高至六成、利率不低於基准利率的1.1倍,這類條件的限制,給准備購買二套房的買家增加了資金壓力。此外,加息政策也使得首次置業和改善性需求置業的購房者因為購房成本上昇而選擇擱置購房計劃。
2.資金危機表現:作為資本密集型行業,資金鏈是開發商面臨的最大問題之一。目前,恆大、碧桂園等不少在香港上市的內地開發商將目光投向海外,發行優先票據、債券等,但8%~15%的高息是融資普遍利率,不惜高成本海外融資的背後,則是開發商資金鏈趨緊的反映。
中金公司認為,限貸政策將進一步打壓投資投機需求,開發商2011年資金壓力將顯著增加,預計2011年新增開發貸款4000億元,新增按揭貸款1萬億元,較2010年均下降約30%,加之銷售下降,未付地價較高,開發商資金壓力將顯著加大。
背景:銷售量下滑直接導致開發商回籠資金減少,危及現金流。目前部分城市成交量出現較大幅度下滑。中金公司估算認為,若全國有40個大中城市采取全市范圍限購方案,全國成交量將下降18%,考慮到部分城市僅針對主城區限購,全國住房成交量下降應當在9%~18%之間。
信貸政策收緊,開發商想拿到銀行貸款變得艱難。銀監會明確要求,對重大違規行為的房企,商業銀行不得發放新貸款,原有貸款要到期收回;今年,央行連續兩次上調存款准備金率,房地產企業基本上貸不到款,銀行房貸額度控制也變嚴,開發商和購房者獲得貸款的難度都在增加。
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