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以往春節過後市場日漸復蘇、成交攀昇的場面,在今年的二手樓市中已然消失殆盡。受到節前市場稅費新政的影響,假期前後,各家房產中介糾紛不斷,而年後的市場也在這種房東和客戶對於政策的不確定中,陷入了『冰凍』。 【政策連線】
新政細化『劍指』營業稅
2011年1月26日,『新國八條』出臺,分別從不同層面對於房產問題進行了限制,調控之決心可見一斑。
年後,記者從有關房產部門了解到,緊隨『新國八條』政策,福州市自2011年1月28日起就執行了有關政策,即個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按成交價或指導價減去原購置價格或原抵債作價金額的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
【市場反饋】
未有緩衝期引發糾紛
按照政策規定,營業稅調整按二手房交易遞件的日期為准,1月28日正式執行。
盡管政策的本意是通過稅收杠杆來遏制市場上過於旺盛的購買趨勢,但這種政策的快速落地化,未留有一定的緩衝期,因此,給福州的二手房市場帶來了影響。
據記者了解,春節前後一段時間來,在各家房產中介,對於這部分多出來的稅費到底誰來付的爭議始終不斷。『現在二手房買賣合同的簽訂有好幾種方式。』一知名房產中介有關負責人告訴記者,比如『買方實付』:即買方包括中介費、稅費在內,總共需要出的金額多少;『賣方實收』:即扣除了中介費、稅費後實際拿到多少;『買賣雙方各稅』,即除了稅費外,買賣雙方各自需要付出和得到多少錢。『一般買賣雙方都喜歡簽實付或者實收,這其中就包含了他們各自需要付出的稅費金額在內。』該負責人稱,由於不動產交易的特殊性,買賣雙方從合同簽訂,到去交易登記中心辦理過戶手續,繳納稅費,需要接近兩個月的時間。因此,很多客戶在1月28日前簽合同時需要付出的金額,在28日後繳納稅費時,並不足以支付,這部分新增的錢到底誰來出?『因為新增稅費的問題,這段時間以來都在協調和溝通。』麥田房產總經理黃少華告訴記者,舉個例子來說,業主張小姐四年前購買了一套普通住房,總價90萬元,現在150萬元賣出,原來只需要征收差額營業稅,差額60萬元的5.5%,即3.3萬元,現在則要征收8.25萬元,稅費一下子增加了近5萬元。『和客戶溝通,取得雙方諒解,這段時間以來,主要精力都放在這上面了。』
黃少華稱,實際上,各家中介企業對於國家的宏觀調控政策,一直都是秉承支持的態度,但政策出臺時,如果能考慮到二手房交易的特殊性,給一定的緩衝期,可以從一定程度上防止這種糾紛的發生。 【連鎖效應】
二手市場進入『冰凍期』
突如其來的稅收政策變動,對於市場造成了較大的影響,『最近二手房市場的成交降幅很明顯。』一不願透露姓名的房產中介企業老總告訴記者,房東和客戶對於市場都沒有信心『一方面,擔心市場再出新的政策,另一方面,不少客戶也都在觀望,看看房價是否有下探的可能』,黃少華稱,毫不誇張地說,這段時間以來,二手房的成交量是近幾輪調控後下滑最為明顯的一次。
一方面,客戶對於該不該買房而心存疑慮,另一方面,房東受到限購影響,以及賣房成本的加大,很有可能收起手中房產不賣,市場供。不應求,更有可能造成一定的混亂。
『就目前的市場情況而言,相較於此前,客戶量已經明顯減少』,陽光家園房產總經理高岩稱,隨後幾個月,這種冷淡的現象將會更加明顯,可以預見的是,『今年市場的形勢將會更為嚴峻。』 今年或將大洗牌
就福州多位業內人士看來,『新國八條』中『對個人購買住房不足5年轉手交易的統一按銷售收入全額征稅』的規定對於二手房交易的打擊是最為直接的,這將導致福州市場上一直較受歡迎的次新房交易成本大幅增加;而『二套房首付提高至六成』的規定對二手房市場上的改善性需求消費者的影響更不容小覷,部分資金不足的客戶可能將繼續觀望。
福州二手房市場在經過了從去年開始持續的政策和銀行信貸方面的限制後,相較於一手房而言,優勢已然逐漸不再。高至總價一半的首付,銀貸門檻的日漸提昇,二手房交易過程中的不穩定性,房源供應不足等問題,都導致了人們對於二手房市場的信心匱乏。毫不誇張地說,從今年開始,福州的二手房市場很有可能遭遇較長時間的『冷凍』。
淡市之時,也恰恰是行業洗牌的最佳時機。福州的二手房行業經過多年發展,自2006年急速發展,到2008年快速收縮戰線,再到去年的擴張,如今行業發展水平已然參差不齊,『今年即使挑戰,也是機遇』,業內人士稱,在今年這個洗牌年間,強者恆強,不適應市場的弱者,終將被淘汰出樓市。