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盡管夫妻婚後購房,我國的家庭習慣於只將一方作為房屋的權利主體加以登記。實踐中,未登記在權屬證明上的共有人稱為『隱形共有人』。在房屋買賣的情形下,『隱形共有人』的權益往往會受到影響,引起訴訟。
原告馬女士訴稱:我與被告林先生系夫妻關系,2004年5月11日登記結婚。婚後,夫妻二人購買了位於北京房山區的房產一套。2009年11月7日,丈夫在我毫不知情的情況下私自與王先生及房產中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補充協議》。王先生向我丈夫支付了定金2萬元,餘款未付。後他們因房屋買賣發生爭議,王先生將我丈夫起訴到了法院。法院判決房屋買賣合同有效、繼續履行。此後,我在家無意中發現了判決書,我們因此發生了爭吵。
馬女士稱,她認為該房屋屬於婚後共同財產,被告林先生在未征得我同意的情況下,無權擅自處分共同房產。現將丈夫林先生、購房者王先生和中介公司起訴至法院,請求法院確認合同無效,並由被告承擔訴訟費。
被告林先生辯稱:原告所說基本符合實情,我同意原告的第一項訴訟請求,但不同意承擔本案訴訟費。
被告王先生辯稱:我和被告林先生簽訂合同時沒有義務去審查房屋是否為夫妻共同財產。我見過房產本,上面只有林先生的名字,並未顯示存在共有人。我們簽訂合同的價款符合當時市場的情況,現在是他們夫妻看房屋漲價了,想反悔,是惡意的。我主張我們買賣合同是有效的,請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告房地產經紀公司辯稱:簽訂合同時,我們看到房產證上只有被告林先生的名字,並沒有共有權人的名字。
法院最終判決駁回了原告馬某的訴訟請求。
主審法官認為,公示公信是物權的基本原則。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。本案中,據所有權證記載,該房屋共有情況為單獨所有,購買人王先生有理由相信該房屋系林先生個人所有,三方簽訂的合同未違反法律法規的強制性規定,因此合法有效。原告馬女士提出該房產系婚後共同財產的說法並不能對抗善意第三人。至於馬女士提出林先生出售房屋的行為侵犯了其共有權利,對其損失可另案解決。
法官提示:夫妻婚後購房但登記為一人的『隱形共有人』情況非常普遍,這在實踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據《物權法》的規定,配偶並非當然的房屋共有權人,房屋產權要以機關登記為准,登記為一人的,產權人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對『隱形共有人』提出了更明確的要求。但是買房人在購買房屋時,最好是通過中介公司詢問賣方的家庭情況,由賣房人出具家庭成員的認可手續或委托賣房手續,以規避因侵犯共有人權益引發不必要的糾紛。