2月、3月入市樓盤預計23個，但在前天出臺『京十五條』之後，不少樓盤遭遇買房人『被屏蔽』。

　　『推盤預計在3月之後了。』昨日，京東一樓盤售樓員這樣告訴記者，項目原來預計今年初開盤，但是受限購等政策影響，不少買房人可能想買也買不了。

　　春寒料峭，從『國八條』到『京十五條』，伴隨著加強版的限購政策：外地人購房需連續在京納稅五年，已擁有兩套住房的本地人也不得再買房，大量市場需求預計受到抑制，不少開發商推盤積極性也遭遇低溫。

　　『超百萬潛在購房需求被抑制』

　　根據北京中原地產等機構統計，原來計劃在2月入市的19個項目中，近半延遲了推盤計劃。記者還了解到，整個二三月份，預計開盤項目僅有23個，遠低於去年同期。

　　朝陽區一預計在3月開盤的項目人士對記者表示，從『國八條』出臺後，項目就在評估新政對市場需求的影響。『京十五條』把外地人在京購房門檻從納稅一年提高到『連續五年』，勢必屏蔽掉不少買房人，最終開盤時機和價格還都要視留下來的客戶量而定。

　　『京十五條』出臺後，北京萬科總經理毛大慶表示，預計購買力可能會減少30%。

　　不同開發商受影響程度，還會因企業產品結構而異。北京中原地產分析稱，昇級版的限購政策可抑制市場過百萬的潛在購房家庭需求，整體商品房成交量預計下降五成。

　　鏈家地產首席分析師張月也認為，隨著房地產調控越來越深入，政策實施的疊加效應逐步顯現，特別是新一輪調控剛啟動，開發商對於項目的開盤及定價都可能更加謹慎。

　　高價項目遭遇『定價難』

　　『我們不想做出頭鳥。』北京一售價預計超過4萬元/平米的樓盤營銷負責人告訴記者，去年北京一度收緊單價超3萬元/平米樓盤預售證，這也表明在深度調控背景下，高價樓盤入市顯得『不和諧』。而在『京十五條』明確實行差別化土地增值稅預征率的當口，高價項目定價和入市尤須謹慎。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，『京十五條』要求開發商在新開項目前，要將土地成本、建安成本和銷售價格等報送住建部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率。這一條實際直指房價過高的樓盤。『對於之前產生的「地王」項目、地段較好的項目都會產生較大的影響，必然會影響開發商的價格策略和開發策略。』

　　而對於『定價過高、預計增值額過大』的界定，北京房協副秘書長陳志對媒體表示，『比如綜合成本1萬元/平米的樓盤，如果賣到3萬元/平米以上，便可以被認定為「定價過高、預計增值額過大」，將被提高土地增值稅稅率。』以此推定，定價超過成本兩倍即有可能被認為定價過高。

　　業內稱需求或向優質項目集中

　　在不少項目都態度謹慎的時候，也有部分樓盤自信滿滿。記者從朝陽區一即將入市樓盤了解到，目前，項目預計4月推盤的計劃，預期45000元/平米左右的均價都未改變。『優質地段、精品項目』成為售樓員口中的推銷詞匯。

　　任啟鑫認為，在調控已成常態的情況下，購房者的置業觀念也在轉變，限購政策以擁有房產套數為標准，營業稅又改成全額征收，使得房產轉手交易成本增加，都使購房者形成『一步到位』的置業觀念，購置居住周期更長、生活便利性更強的樓盤會成為不少買房人的需求。

　　『幾家歡喜幾家愁。』陽光100常務副總裁范小衝對記者表示，在限購等調控政策下，購買力資源將向優質項目集中。『京十五條』對不同項目的影響還需要具體分析。