-開發商在行動

　　第三輪調控如疾風驟雨，京版細則15條嚴厲落地，似乎讓很多開發商在初春再次感受到濃濃寒意。不過，經歷了去年的調控周期，有一部分開發商結合自身特點在尋找一定的生存規律。

　　1新盤抓緊入市不敢高開

　　朝陽某品牌開發商的純新項目在去年就已經制定了今年年初入市的計劃，3月上旬為其預計的推盤日期。不過，春節前的『國八條』以及春節後落地的京版15條細則，使得新盤的市場前景多了個問號。

　　『春節期間，公司對積累的客戶也進行了調查分析』，該負責人表示。對政策極為敏感的開發商們此前通過自己的觸角已經了解到一些即將細化的政策信息。說到影響，她表示，『不同類型產品受到波動程度不同。』

　　『春節回來之後，公司又開了碰頭會議，認為在目前的調控政策下，只要取得銷售資格就按計劃推盤，不等待』。該負責人透露，實際上在去年年底，公司對今年行情進行預測時已經預計到，新年調控政策可能來得更加嚴厲，更加快，心理有所准備。在去年調控期，公司已經積累下了可貴經驗。去年年初，由於公司根據較熱的土地市場和成交市場，基本預判出來會出臺調控政策。於是，在4月中旬調控政策正式公布之前，便從3月開始毫不遲疑地推盤，抓住了當年的銷售窗口期，年初就鎖定了三四成的業績指標。這使得在去年一年調控成為常態的局勢下，把握了主動，之後的推盤較為從容，超額完成了任務。

　　『把握銷售窗口期依舊是更嚴厲調控下的推盤策略。』該公司負責人表示。對於推盤價格，公司對於產品的區域以及自身價值都較有信心，但公司一直較為謹慎，價格還將需要市場的動向決定。

　　2待開樓盤調整價格預期

　　『春節前後，看房人比之前明顯減少。』昨日，記者以購房人名義諮詢京東某樓盤時，售樓員這樣對記者說，價格走勢或許要看大市。

　　由『國八條』加碼的『京十五條』甫一出臺就受到了買房人和開發商的關注。上述樓盤售樓員也告訴記者，『京十五條』出臺當晚，不少售樓員也都自發關注了有關消息，開發商層面也在考慮。

　　該項目已屬老項目後期，價格低於20000元/平米，前期兩次開盤，價格略有上浮500元/平米。原來計劃節後近期開盤，價格還會上調，但昨天，該售樓員表示沒有聽到開盤的進展消息，『照現在情況下，價格上調幅度估計也沒有原來預想的大。』

　　記者聯系了該項目有關負責人。這位負責人表示，包括該項目在內，北京樓市早已是外地人佔據主流，同時不能排除購房者中也包括一定比例的投資者。『京十五條影響最大的就是限購，但涉及的具體客戶量，我們正在分析。』這位負責人說，『總體上，公司將堅持穩健謹慎的推盤策略，根據有效客戶積累量定價。』

　　這位負責人也談到，相對於以往的調控政策，這次對二套房的認定是『認房不認貸』，保護了自住的改善型需求，而由於項目不少戶型面積較大，項目客群定位也是對接同區域和城市核心區轉移而來的改善型置業群體，『憑借產品品質，應該可以留住不少買房人。』

　　在被記者問及項目是否會通過價格策略鎖定『被稀缺』的買房人時，這位負責人表示，包括本地人和外地人，或者限買第三套，或者限買第二套，或者完全限買，確實會擠壓有效客戶群體，但各項目具體情況不同，價格策略還要經過一定的消化期，『項目前期已經銷售了部分房源，本身在同區域已是理性定價，公司層面也會有統籌考慮，價格降到比前期低的可能性很小。』

　　3中端盤擔懮銷售推特價房

　　『調控下高端項目就挺著，低端樓盤降點價也能賣，我們反倒有點不上不下。』昨晚，北京一家中小民營開發商內部人員告訴記者，公司旗下的一個經濟型別墅項目、一個以大戶型為主的商住樓，目前的銷售都不太理想，『今年推盤任務很重。坦白說，很擔心。』

　　上述人士表示，公司在售的兩個項目都定位『中端』，主要客戶除了改善型需求者，還有不少是投資需求的，因而受新政限購、限貸的打擊較大。另外，經濟型別墅已是尾盤階段，很難降價；而商住的新盤，首期在去年11月入市後一路感覺到市場『降溫』。

　　記者獲悉，1月底該公司召開年度工作總結和安排會議，就提出今年『快速推盤』。『年後營銷部開了很多次會，要求在推盤時機和方式上更積極』，但上述人士表示對銷售不太樂觀，因為『目前不是觀望，而是有效客戶被政策卡死了，但開發商大幅降價又不可能』。

　　上述人士告訴記者，事實上，大多數開發商都預測到了今年調控將趨緊的態勢，對政策並沒有抱幻想。萬科、中海等大開發商可以調節全國各地的項目開發節奏，並多渠道融資。『相比之下，中小開發商的應對能力不強。』他表示，由於公司未上市，地塊少項目也少，所以現在資金鏈還能支持，『但總是這麼個銷售速度也不好受』。

　　具體到推盤上，該人士表示，其經濟型別墅有20套新房源已經獲得預售證，將增強活動營銷，多舉辦活動找客戶，針對特定房源、特定付款方式增加優惠等，『比較愁人的是商住樓，體量很大，首期都沒怎麼賣出去，現在已經放緩了下一期開發的速度』。

　　熟悉該商住樓的業內人士指出，項目在位置和產品上獨特性不強，在當前的政策下銷售很難有起色。對於項目未來的銷售策略，他無奈地說：『目前定的計劃是，分批次拿出少量房源來做一定幅度的特價，要是好就持續小幅推特價房，要是嘗試了還不行，我們就考慮找代理公司』。

　　4商住老盤不推新樓棟

　　『6、7號樓不開盤，要等到4月份以後，目前賣的就是2、3、5號樓。』昨天，南六環某樓盤銷售人員告訴記者，而據北京交易管理網站顯示，該樓盤2、3、5、6、7號樓都在2010年10月同時取得預售許可證。

　　業內人士表示，已滿足開盤條件的房源同批次辦理預售許可證，但按銷售節點推盤是房企慣用的銷售策略，尤其是那些在去年12月趕在預售資金監管前『過關』的項目，許多都不對外推售，如果消費者非要購買，就只能接受『無折扣高定價』的強勢態度。

　　上述位於南六環的樓盤，從2008年開始每次開盤都創下熱銷成績，但近期銷售速度明顯放緩。『以前銷售很快，現在受大勢影響肯定是慢了很多。』該項目內部人士表示：『我們在售的LOFT房源最小是101平米，起價210萬元/套，因為是商業立項首付必須五成』。記者了解到，除了少量南城地緣性客戶外，購買該項目的主要是投資客和在區域周邊工作的北漂們，由於該項目是商住項目，並不會受到近期出臺的北京『限購令』的影響，但大戶型高總價及首付五成也讓許多剛需夠不上『門檻』。

　　但記者發現該項目似乎『不愁賣』，銷售人員表示目前沒有降價和推新盤的計劃。上述內部人士也表示：『確實沒有新的大規模市場推廣活動，還不能透露團購或折扣的計劃。』而針對已取證近4個月但還未開盤的6、7號樓，銷售人員預計『在目前市場情況下，價格應該變動不大，但肯定要把早前的3棟樓賣得差不多纔會開新的』。