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新人婚前若都曾在各家房產證上掛名,新購房將被認定為第三套房
不久前出臺的『新國八條』中的禁購令似乎成為了滬上諸多新婚小夫妻購買婚房時的『攔路虎』。『我家自己有一套印有我名字的產權房,我女友的情況也一樣。現在中介公司告訴我們,如果我們兩人結婚想再買一套房子就屬於是第三套,不能買。』近日打算結婚購買婚房的小陳就這樣『被禁購』了。
昨日,商報記者在走訪盧灣、徐匯等交易中心諮詢後獲悉,目前上述情況確實是屬於禁購范疇,其新購住房不能辦理過戶手續。不過,諮詢窗口的工作人員向商報記者透露,具體實施細則或將於下月初出臺。屆時,(成年子女購婚房)這樣的情況或將可以按規定辦理。
一不小心被『三套』
『現在上海的獨生子女家裡肯定會有一套以上的房子,爸媽在房產證上加上子女的名字也是很正常的事情。』然而,就是這樣的『人之常情』卻使得打算新購一套住房的小陳被不久前出臺的政策擋在了門外,原因是他和妻子的名下各有一套產權房,『這兩套房子都是我們兩家各自的唯一住房,但現在由於禁購令,我倆就被"三套"了。』
志遠地產法務部總監蔣艷告訴商報記者,最近她處理的案例中也同樣遇到這樣的問題,而且不在少數。『這樣的情況是最有爭議的。就拿新婚購房來舉例,這群人屬於典型的剛性需求,現在卻硬生生被擋在了門外。』由於年前出臺的『新國八條』對『2套及以上』的戶籍家庭、『1套及以上』的非戶籍家庭、無納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍家庭這三類人宣布『禁購』,使得不少類似小陳這樣的新婚夫妻想再購置一套新房的規劃被擱置。
『我們這裡有一些客戶抱著僥幸的心理,要我們幫他們把材料交至交易中心的稅務窗口。至於結果,要等五個工作日後。』蔣艷向商報記者強調,『稅務窗口不管是否能購買,均可以繳稅。有些客戶就抱有試試看的心理把稅費先給繳掉,但是如果屆時交易中心窗口不讓過戶的話,還是沒有用。所以具體細則沒有出來前,誰也不敢做第一個吃螃蟹的人。』
昨日,盧灣區房產交易中心工作人員明確告訴商報記者,成年子女若已在房產證掛名,則將被認定為已有一套住房,如果新婚夫婦婚前都曾在房產證上掛名,那麼新購住房將被認定為第三套房。也就是說,這樣的新婚家庭將『被禁購』。
不過,諮詢窗口的工作人員告訴商報記者,如果像是這樣(『被三套』)的情況還是可以等一等。工作人員表示,也許將來會放寬標准。『現在具體怎麼操作還不清楚,三月初或許會有詳細的執行細則出臺。』
急救對策作產權變更
對於一些急著要買房的市民,產權交易所的工作人員的解答幾乎都是『作房屋產權轉讓或變更』。據介紹,產權變更主要通過贈予、二手房買賣兩種辦法。
子女若通過贈予的方式想『去名』,則要先去公證處公證,費用為產權份額乘以房屋市場價格再乘以2%;第二部分,贈予產生的契稅是產權份額乘以市場價再乘以3%。以一個三口之家擁有一套300萬元的房產舉例(滿5年),需繳納的『贈予費』是100萬元乘以5%,即5萬元。不過,漢宇地產分管房屋交易服務的副總監倪岱爾告訴商報記者,雖然『贈予』的交易成本低,但選擇了"贈予"以後,客戶若短期內再想進行交易必須再繳納20%的交易個稅,對房屋的再次買賣具有抑制作用。』目前,所謂的『短期』也沒有一個明確的期限,所以,他們一般在客戶選擇『贈予』方式『去名字』時要求客戶必須謹慎決定。
而如果子女想通過二手房買賣來『去名』的話,則先簽訂買賣合同,再交納繳納10.65%的稅費,(其中包括3%的契稅,2%的個稅以及5.65%的營業稅)。同樣以一個三口之家的擁有的一套300萬元的房產舉例(滿5年),則要繳納10.65萬元。
對於目前多種規避方式,有業內人士建議市民還要多做比較,選擇最適宜各自家庭情況的辦法。而所謂『聰明』的購房人想出的『代買』、『假離婚』等招數,則更充滿諸多不可控的風險。
贈予方式所需稅費共計5%
公證費用:產權份額×房屋市場價格×2%
契稅:產權份額×市場價×3%
二手房買賣稅費共計10.65%
3%契稅2%個稅5.65%營業稅
商報記者 劉曉穎