|
||||
陽光家緣數據顯示,從大年三十到新年初五,6天時間裡廣州全市的網簽數據慘淡,全市沒有熱銷的樓盤,僅47套網簽,日均不夠8套。而春節前一周,廣州市網簽有1658套,日均276套。兩者相比,成交驟減達83%!
農歷年前的房產稅、新『國八條』餘波未平,央行在春節假期還沒開工的正月初六突然宣布開年加息,節後住宅市場成交告急,本來就有點迷茫的開發商更是看在眼裡,急在心裡。從2月9日起,金融機構一年期存款基准利率上調0.25個百分點。此次加息是央行在兔年的首次加息,同時也是短短一個多月來第二次加息。同時,也是繼去年10月以來百天以內的第三次加息。
央行的連續出手,無疑顯示出加息周期已經悄然而至。當一個『周期』來臨,相對於買房者的老百姓,賣房的開發商要更為敏感,此次加息本身的幅度並不大,但牽動著開發商神經的是加息『邁碎步』,不斷地加,終會產生從量變到質變的變化,『溫水煮青蛙』的後果難料。
本次加息較溫柔,疊加起來像『開水』每輪加息,都是一個漫長的過程。上一輪加息周期,自2004年至2008年,共計加息九次。這輪加息周期,始於去年10月,現在屬於第三次。未來還會有幾次?易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,那要看CPI的臉色。本次加息的主要目的就是抑制通脹,是因為今年1月的CPI,可能會超過5%,創兩年來的新高,但作為資金高度依賴型的房地產業,無疑是首先『被』傷痛到的。每次加息都是小小的利空,但在加息周期的前半段,總體影響較小,直到累計加息多次,比如六次左右,加息周期過半,尤其是最後一次加息完成之後,其累積效應,纔會顯著表現出來。若依此規律,則當前第三次加息後,對於樓市而言就進入『溫水煮青蛙』的階段。
雖然加息的『溫水』階段並不十分可怕,但若借助其它政策來添一把火,結果就另當別論了。自去年以來,房地產調控已歷經三輪,尤其是上月底出臺的新『國八條』,非常之嚴厲,加上重慶和上海終於開始試點征收房產稅,這就意味著,即便沒有加息的貨幣緊縮措施,樓市也會進行調整。有了加息,則會產生貨幣政策與房地產政策的『疊加效應』,兩股力量將促使樓市出現一定程度的低迷。
打擊買賣雙方,『不差錢』房企也心驚就在2月9日加息第一天,房地產龍頭萬科夜間發布2011年1月銷售數據,1月份公司實現銷售面積165.4萬平方米,銷售金額201.0億元,分別比2010年同期增長216.1%和220.8%,這刷新了該公司月度銷售紀錄,也是國內房企月銷售首超200億。這只是房企『不差錢』的一個代表。
據相關統計,截至今年1月10日公布了2010年度的業績預告的30家上市房企報表顯示,其中有20家公司預告業績增長,4家公司業績不發生大幅變動,業績預增公司佔比為66.67%。對此,清科研究中心分析師徐衛卿認為,盡管很多房企暫時不差錢,但在空前嚴厲的樓市調控政策出臺後,房地產企業的融資渠道變得越來越狹窄。IPO、重組借殼和定向增發等融資渠道逐步收緊,而加息則是對市場心理預期最後一道防線的衝擊。
最讓房企『心驚驚』的,是市場另一方———買家心理預期的改變。雪上加霜的是,去年以來房貸政策持續緊縮,首套住房首付已由最低二成提至三成,貸款利率已由最低七折昇至八五折,目前部分銀行已再度提高到基准利率。至於二套房貸,則更為嚴苛,首付最少六成,利率最低為基准的1.1倍。若以20年期100萬貸款計算,則當前首套房貸的利息已達80萬元,比七折利率時期增加約33萬元之多,增加約70%。加息勢必加重買家的觀望,這是開發商最不願意看到的。
新政下中小房企承擔主要壓力招商證券(香港)聯席董事張春志在接受《羊城晚報》采訪時指出,加息後,中小房企的處境更不容樂觀。尤其對於民營房地產企業,大型銀行考慮到資金風險,一般不願意借貸,即使貸款,利率也普遍高於借給國有企業。民營企業又不可能借助海外融資,大多企業不得不借助信托類或者私人財團借款,利率很高。
事實上去年以來的調控影響,不少小型房企因為拿地以及資金原因,逐步被大型企業收購。清科研究中心此前發布的一份報告顯示,2010年前三季度,房地產行業完成50起並購案例,是2009年全年並購案例數的2.5倍,並購金額為18.45億美元。很多大開發商短期內資金都比較充裕,嚴厲的政策對他們的資金鏈短期內形成不了殺傷力,這就意味著政策帶來的壓力主要落到部分中小企業身上,導致其面臨較大的資金壓力,如果宏觀調控政策繼續收緊下行,行業洗牌在所難免。記者趙亞洲實習生餘芳芹
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||