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熱點城市投資客比例明顯降低
2011年頭兩個月,加息步步緊逼,房產稅『敲山震虎』,在『最嚴調控』昇級的壓力下,樓市1月成交顯著萎縮,春節更是跌入『冰點』,多方期盼樓市會出現『合理調整』。『春節交易驟降,只是樓市降溫的開始。』有關人士表示,隨著緊縮政策陸續執行到位,今年房價將得到一定遏制。但在調控中如何防止傷及『合理需求』,成為另一個需要迫切解決的問題。
重壓下樓市走低
上海永慶房屋的數據顯示,1月上海一手住宅成交量環比下跌23%;均價為22992元,環比下降5%。1月上海有34個住宅項目開盤,環比減少47%。上海『網上房地產』統計數據顯示,2月6日和7日兩天預售的一手商品房分別只有5套和4套。『今年春節,實際簽約量較去年同期下降四成左右。』北京『我愛我家』副總裁胡景暉說。2月1日至9日,北京市房地產交易管理網系統因春節放假而關閉,新盤審批上市陷入停滯,這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
上海、北京的情況頗具代表性。中國指數研究院的數據顯示,今年1月監測的30個城市中,有23個城市一手住宅成交量環比下跌,其中15個城市跌幅超過20%,大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。『從趨勢看,春節後市場將陷入持續低迷,預計3個月內成交量可能下降六七成。』上海中原地產區域總監范成章說。
最嚴調控將昇級
種種跡象顯示,因為樓市調控離預期目標尚有距離,2011年的調控進一步昇級。根據『新國八條』要求,目前明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調控政策要求,實行限購政策的城市預計還要翻一番。
與『限購』相比,『停購』更成為樓市『利劍』。上海2月1日出臺調控細則規定,對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等,『暫停在上海向其售房』。此外,購房信貸也再度『卡緊』,『二套房首付六成、貸款利率1.1倍』的新規已開始實施。實際上,首套房貸也告別優惠利率。
在中央政府的調控之下,地方政府將承受更大壓力。根據國務院要求,各地將於一季度向社會公布本地區年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府,其負責人將面臨問責。『今年樓市降溫程度將明顯大於去年。』上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,全國70個大中城市房價指數預計在二季度出現同比負增長,年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的大城市,房價將出現一定幅度的『合理調整』。
避免誤傷自住型
在房地產調控下,一部分合理的住房需求也受到一定影響。買還是不買,租還是不租,不少人面臨『兩難』困境。上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住,不過他發現眼下買房門檻明顯提高了,申請100萬元、20年期限的房貸購房,月供要比去年上半年高出數百元。而推遲購房,又不得不承受房租的上漲。陳樹哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶,目前月租金2300元。租約將於4月底到期,房東已多次『打預防針』:如果想續租,房租要漲幾百元。
近期,一份對全國31個省份4060名租房者的調查顯示,81.6%的人覺得去年房租上漲幅度較大。統計顯示,部分城市去年房租漲幅超過10%。由於調控持續、需求增加等因素,今年房租預計將繼續上漲。上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍說,2010年熱點城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此,今後調控需要理順需求結構,針對自住需求和投資、投機需求的不同特點『區別用力』。國家行政學院經濟學教授張孝德表示,要切實加快保障性住房建設。在炒房資金逐步離場後,應逐步改善調控手段,努力使居住性需求成為樓市主導力量,真正走出房價『蹦極』怪圈。
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