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日前,仲量聯行以及DTZ戴德梁行分別發布了2010年廣州商業市場分析以及2011市場展望。兩分析機構均認為,隨著大型房企、金融機構投資寫字樓物業,珠江新城總部經濟效應突顯,令廣州甲級寫字樓市場需求可看高一線。
優質商鋪大增
將提高廣州零售業檔次
據仲量聯行相關數據顯示,2010年第四季度,在現有商鋪空置率持續下降和整體零售市場銷售額不斷增長的帶動下,廣州商鋪租金繼續攀昇,優質商鋪的需求持續走俏。廣州借力亞運,城市建設加速,甲級寫字樓市場供求兩旺,市場前景仍保持穩健;國內企業需求尤其強勁,並拉動租金上昇的勢頭強勁。
統計顯示,2010年廣州零售市場持續向好,前11個月累計全市實現社會消費品零售總額4022億元,同比累計增長22.8%,比同期全國平均增速快4.4個百分點。在整體零售市場銷售額不斷增長的帶動下,現有商場通過品牌調整改善租金表現,空置率持續下降,2010年第四季度租金繼續上昇,達到人民幣772元/m2/月,環比增長0.5個百分點,較2009年底同比增長9.6%。
2010年新竣工的項目包括萬菱匯、廣州友誼百貨國金店和高德置地廣場一期(包含春、夏兩個商場)。隨著這些項目的竣工,廣州優質商鋪總體量比2009年增加了16萬平方米,達到140萬平方米左右。2010年全年新增吸納量超過新增供應,至去年年底,空置率同比下降2.1個百分點,達到3.7%左右。雖然2010年末空置率比上個季度上昇0.4個百分點,但該部分上昇主要是受第四季度新項目竣工的影響。
展望2011年,廣州優質商鋪市場新增供應仍然充裕。2011年預計將要竣工的項目包括太古匯、太陽新天地、珠江新城中央商業廣場等。仲量聯行廣州商鋪部副董事郭偉明表示,『由於2011年仍有大量新增項目供應市場,預計空置率將上昇,而租金增長也將面臨一定壓力,各個商圈仍將面臨在競爭中進行品牌昇級的挑戰。』
『預租』客增多
甲級寫字樓租金將平穩上揚
亞運推動整體商務市場環境。借力2010年亞運,廣州基礎建設不斷完善,改善整體商務環境,城市價值躍昇。去年第四季度寫字樓需求保持上昇態勢,全年淨吸納量為過去5年最高,面積超過40萬平方米。國企及民營企業昇級寫字樓的需求,反映內需拉動經濟增長的效應增加。空置率持續下調,市場氣氛不斷轉好。到2010年年底,廣州甲級寫字樓市場總體量達270萬平方米。
從寫字樓主要供應區域價格看,據DTZ戴德梁行統計顯示,體育中心CBD售價28000元/m2,同比增長40%,租金為127.56元/m2/月,同比增長1.9%。珠江新城CBD售價36000元/m2,同比增長40%,租金為138.53元/m2/月,同比增長11.7%。廣州甲級寫字樓租金和價格均呈上漲趨勢。
特別值得關注的是,不少寫字樓項目都獲得了客戶的『預租』。據仲量聯行統計顯示,2010年全年淨吸納量超過新增供應量。其中一半將於2011年落成的甲級寫字樓面積已出租或業主自用,如廣州國際金融中心、太古匯二座、利通廣場和廣州銀行大廈。國內金融及龍頭企業購買寫字樓自用的勢頭上昇,加快了新供應的吸納量。去年第四季度比較顯著的大宗交易有:交通銀行購入保利地產在珠江新城的『保利V座』項目近3.3萬平方米。新供應紮堆的珠江新城目前空置率已回落至個位數7%,低於全市11.7%的平均水平。舊商務區的寫字樓,例如越秀區空置率維持平穩,表明全市需求呈正增長。上述現象表明,即使新供應量的壓力較大,但需求的迅猛增長正不斷平衡超量供應帶來的負面作用。 (記者王荔玨)
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