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『十二五』期間,本市將新建、收購保障性住房100萬套,並為10萬戶家庭發放租金補貼;各類保障房將佔到所有住房的60%,其中公租房佔公開配租配售保障性住房的60%。
公租房成為未來保障房的重中之重,在宏偉目標的背後則是對天量資金的需求。市住建委新聞發言人秦海翔昨天就表示,本市將通過多種方式吸引社會資金,支持保障房特別是公租房的建設和運營。
但記者調查發現,多家開發企業對公租房建設的資金回報仍存擔心,表示會慎重參與公租房建設。
-問題 政府手中無房『越建越缺』保障房開發大戶,住總集團董事長張貴林在北京市兩會上發言稱,截至目前,北京共交用保障性住房約50萬套,但老百姓還覺得不夠。
自2005年北京啟動廉租房建設至今,先後推出經適房、限價房,後兩類保障房申請人均可通過購買方式得到房屋產權。
5年來,北京不斷加大保障房供應,但最後只有極少部分的廉租房保留在政府手中,其他保障房全歸個人所有。據記者統計,有七八成的保障房產權出售給個人。5年下來,等於政府手中只有萬餘套保障房歸自己管理,在新增保障人群後,還需不斷建設。
政協委員任志強在接受記者采訪時表示,土地是有限的,如果政府還按照這樣的模式繼續建設保障房,總有一天無地可建。許多已不應繼續享受保障政策的家庭佔有了保障性的資源,同時還有很多需要保障的人沒有住房。『供應模式不變,就會越建越缺。』他認為,現在政府有些過度保障,低收入家庭不一定住房困難。申請保障房的人不等於一輩子沒錢,把保障房產權一次性出讓,當他變得富裕了,卻住在保障房裡,這就是過度保障。『所以該停建出讓產權的保障房。』
保障房配售周期長影響利潤『建保障房有微利,但必須掌握好流程,否則就會虧損。』本市最早進入保障房建設的金隅嘉業負責人告訴記者,公司在北京開發建設了近230萬平米的保障房。雖然經適房、限價房和商品房都以銷售方式出讓,但實際上房屋交易、資金回籠的方式和難度截然不同。
這位負責人說,商品房項目比較簡單,在向住建委、規委申請預售許可證等五證後,就可以組織銷售了。每簽一套房,就能得到一筆回款。只要營銷手段得當,在一定期限內,就能按計劃回籠資金。這些資金可以還貸,再買地開發其他項目。
保障房則不同,與商品房相比,兩者建設周期基本相同。但在銷售環節,保障房周期非常長,『最長的時候要6個多月。』這位負責人說,拿限價房來說,在正式簽約前,須報配售申請、取得配售許可、取得搖號配售許可,然後對申請人資格復審。按照最快流程,復審前的每項流程都需一周時間,復審階段周期最長。如果申請家庭跨年度配售,復審周期長達5個月。再加上組織搖號、選房和簽約的25天時間,一個限價房項目從預售到實際配售,需要6個多月。
『這還是在執行我們總結出的一套最有效率的辦法下所用的時間。』這位負責人說,從准備配售到正式簽約,這6個月的時間裡,他們就得背負貸款利息,一般情況下得有上千萬元,而這部分利息衝抵了利潤,甚至導致虧損。
資金回籠慢 慎建公租房『對於公租房,我們心裡更擔心。』金隅嘉業相關負責人說,其他保障房最大的優勢在於不用考慮銷售量,只要你建好了就能保證配售出去。但是租賃房的話,即便不用擔心租賃的人,但房屋只能依靠租金回款,周期會拉得更長。等於一個項目的投資,需要數十年纔能回本或盈利。對於房地產企業來說,這樣的投資是不會做的。
金隅嘉業去年承擔了一個公租房項目,按照當時的協議,屬於自持。不過建好後,可由政府回購。『回購周期其實也很長。』這位負責人說,現在公租房都是在出讓土地時配租,並注明政府回購價格。雖然公租房劃撥出讓,但仍要承擔整理土地的成本價格,加上建安成本,與回購價格基本持平。
但最大的問題是公租房回購所用款項並沒有納入政府當年預算。次年公租房建成後,他們需要向市政府和區縣政府申請資金(市財政佔支付八成,區縣政府支付兩成)。等待資金獲批也至少得兩三個月。這期間的建房貸款利息都得開發商自己支付。『虧損的可能性更大。』這位負責人說,所以很多開發商不願意介入保障房建設,特別是民營開發企業。目前,北京市場上,參與建設保障房的基本上都是國企。
-應對 民間醞釀公租房基金建房出租北京為推進保障房建設,也先後出臺了一系列政策,但金隅嘉業這位負責人反映的問題,政策中並沒有涉及。
『這樣開發商就只能把公租房上的虧損攤進商品房裡。』任志強說,現在政府出讓土地,都配有保障房用地,他估計今年將會有更多供地配建公租房項目。『為了拿地,大家都得建公租房。』任志強說,所以商品房價格沒法往下走。
為了解決這個制度上的遺憾,全國工商聯房地產商會在去年年底,向國家發改委、住建部提交了首只『公租房基金』的方案。該基金籌備工作組組長、建銀精瑞董事長李曉東說,這只基金屬於私募基金,不對個人開放。但百姓可以通過銀行、信托等理財產品,和其他基金代理機構間接進行投資。根據對北京、上海、廣州、深圳、杭州五個一線城市的調研,和目前政府制定的公租房的租金水平范圍,以及政府給予的拿地、稅收等方面的政策優惠扶持和未來的退出方式,經過測算後,這一基金的預期收益在5%-12%之間。
李曉東說,首只公租房基金預計首次募集資金約100億元。資金來源於投資機構、開發企業、社會資本和民間資本等。其中開發企業約出資20%,目的是讓開發企業主動參與到公租房的建設中來,基金可以直接出資交由開發企業代建,也可以先期由開發企業拿地建設,建好後再由基金出資收購。這樣就能避免開發企業建設公租房由於無法出售導致開發貸款難以還本付息的困難。
『基金對公租房是長期持有,初期設定為7年。』李曉東說,7年後,政府可以進行回購,也可以經批准將基金轉成房地產投資信托基金(REITs),上市自由買賣。若政府不履行回購承諾,就應允許向承租人出售房屋。這樣的話,政府資金壓力就小了很多,還打消了開發商不願參與公租房建設的顧慮。
李曉東給記者算了筆賬,北京去年土地收入是1600億元,未來房地產銷售額將達3000億-5000億元,若公租房只佔其中一成份額,一年的銷售額也得達到500億元。所以非常需要社會資本補充。李曉東說,首只公租房基金已經有包括華遠地產、華潤置地(北京)股份有限公司等多家開發企業積極加入。他個人認為,讓這支社會力量參與到保障房建設中,於政府、開發商和老百姓都是好事。
政府將設綠色通道審批保障房對於資金問題,市住建委發言人秦海翔昨天表示,將籌建住房保障投融資平臺,加大投入,通過多種方式吸引社會資金,支持保障房特別是公租房建設和運營。之前,北京已經利用公積金貸款建設公租房。如西二旗公租房項目投資規模2.9億元,其中向公積金貸款1.9億元。
北京還一改『一交70年』的居住用地出讓方式,試點土地年租制,開發企業每年僅需支付一定的土地租金,從而降低了土地成本。
對引入社會資金建設公租房,任志強就認為『公租房基金』是非常好的方式,但他承認此次能夠通過政府批准的可能性不大。因為畢竟這是一只金融產品,政府審核非常嚴格。但全國工商聯正在努力推動,希望能得到政府的批准與支持。
對於公租房建設中存在的問題,副市長陳剛在兩會期間接受記者采訪時說,保障房建設中確實存在制度上的不完善,但北京的公租房產權和管理還是要歸政府。今後,政府會研究出臺政策,讓保障房的審批手續進入綠色通道,解決資金停留期長的問題,而且為了獎勵參與保障房建設的開發商,他們的商品房項目也可以在綠色通道審批,實現快速回籠資金的目的。
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