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津灣廣場夜景
2010年,連續出臺的地產宏觀調控政策,令火熱的住宅市場逐步降溫,不少投資資金從住宅撤出,催生了新的投資熱點——商業地產。與此同時,各大開發商紛紛增加商業地產的投資,吹響進軍商業地產的號角,更是為商業地產新時代的來臨注入了一劑強心針。種種信號表明:商業地產的春天儼然將至。
在本市,2010年商業地產開發繼續穩步推進。而且在區域分布上,不再僅僅局限於市中心,而是呈現遍地開花、合理分布的局面。特別是隨著河東萬達廣場、天邦購物廣場的開業,以及中糧大悅城、天津嘉裡中心、遠洋國際中心、濱海第一城等項目的建設,本市多商業中心的整體布局正在形成。未來,人們購物娛樂選擇將會更多。
成交量微漲成交價大漲
搜房網數據監控中心的監控數據顯示,2010年,天津各類工商業用房共成交17550套,成交面積為1940426平方米,和2009年相比增加了6.3%;成交均價11995元/平方米,和2009年相比上漲了35.4%。
縱觀本市商業地產市場2010年的整體走勢可以發現,從春節後的3月份開始,商業地產項目的成交量開始有所回昇。但由於上半年天津商業地產市場中寫字樓、商鋪並無新增供應,因此從5月開始整體成交套數開始因庫存減少而有所下滑,但成交面積還是創出了上半年的最高紀錄。同時,成交均價則維持著震蕩上行的態勢。
進入下半年,7月份是商業地產市場的成交谷底,成交面積僅10.32萬平方米。從8月開始,隨著濱海國際商業街等商業地產項目的開盤,供應量逐漸放大,成交量和成交均價開始齊昇。8月成交10.36萬平方米,成交均價10850元/平方米;9月成交11.46萬平方米,成交均價12845元/平方米;10月成交13.86萬平方米,成交均價14096元/平方米。
11月,本市商業地產市場成交達到全年的最高值,共累計成交2456套,面積達27.85萬平方米。伴隨著成交量的放大,成交均價有所下降,為12690元/平方米。
12月,商業地產市場成交逐步趨穩,成交面積達到19.21萬平方米。成交均價創出全年新高,達到14567元/平方米。
寫字樓市場呈上昇趨勢
截至2010年末,天津樓市中共有68個商業地產項目在售。其中,寫字樓項目38個,商鋪項目30個。
在38個在售寫字樓項目中,24個項目年內報價上漲,9個項目報價基本持平,5個項目報價略微下降。報價上漲的項目中,有10個項目報價漲幅超過10%,最高漲幅達45%,平均漲幅達13%。在30個在售商鋪項目中,七成項目報價持平,剩餘的三成項目中,有7個項目報價上漲,平均漲幅15%,最高漲幅25%,有3個項目報價下降。
以上數據可以看出,2010年天津商業地產市場中,商鋪市場相對穩定,而寫字樓市場則呈現出較為明顯的井噴趨勢。
在區域分布上,中心城區憑借地理優勢及傳統的商業氛圍,當之無愧地成為市場的熱點,區內項目報價出現大范圍領漲,主要集中在市內六區。特別是南開區,共有9個商業地產項目報價上漲,佔到總數將近三成。
濱海新區商業地產市場的熱度也不容小覷,共有6個商業項目報價上漲,佔比接近20%,且漲幅較大。
各區域商業配比更合理
2010年,本市的商業地產項目分布也更趨合理,並非僅僅局限在和平、河西、南開這三個傳統區域,而是出現遍地開花、合理分布的局面。河東、紅橋、北辰、東麗、西青、濱海等區域都出現或規劃了大型的商業綜合體項目,大大完善了這些區域的城市功能。
去年的11月20日,總建築面積51萬平方米,集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、社交於一體的河東萬達廣場商業部分正式開業,當天便吸引了近30萬消費者,周邊方圓1公裡的停車場全部爆滿。如此盛況充分說明,次級中心區商業綜合體的市場需求仍很龐大。
除河東萬達廣場之外,2010年本市還有多個商業綜合體在建。如位於南開區南門外大街的中糧大悅城,總建築規模53萬平方米,涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、酒店式服務公寓和高檔住宅等多業態;位於河東區津濱大道的紅星國際廣場,建築面積91萬平方米,將建設家居建材、百貨雙MALL;位於和平區的津灣廣場二期,建築面積50萬平方米,包括高級商務辦公寫字樓、居住型公寓、酒店和百貨商場等業態;位於空港經濟區的『濱海第一城』項目,佔地1平方公裡,建成後將成為全球單體純商業面積最大的購物中心;位於南站CBD的天津嘉裡中心,總建築面積近50萬平方米,集酒店、寫字樓、高級公寓、商場等功能為一體;位於河東區新開路的遠洋國際中心,集時尚商業中心、五星級品牌酒店、國際標准商務寫字樓、酒店式公寓、企業家會所於一體;位於紅橋區大豐路的鵬欣水游城,規劃總建築面積17.41萬平方米。
特色鮮明市場定位各不同
越來越多的新商業地產項目上市,競爭越來越激烈,各開發商也積極通過定位上的不同,找到各自不同的客戶群。
如即將由湯臣集團開發的津灣廣場二期,整體定位為高端商務商業為核心的現代大型城市綜合體建築,三個120米、240米、300米的超高層建築均瞄准高端商務市場。而已經開業的一期,則成為天津服務旅游市場的新亮點。
河東的JOY PARK喜悅購物公園,打出情景體驗式消費街區概念,商家通過對現場環境和氛圍的營造,使消費者在消費購物的同時享受全方位『情景體驗』式的消費過程。未來將提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式,更有傳統商業無法比擬的優美景觀視野及開放的體驗消費環境。
天津大悅城將整體定位改成了『國際時尚青年城』,主力客群定位為18至35歲年輕時尚的都市青年,規劃了時尚潮流館、清純活力館等符合青年人消費習慣的購物區域,運用最具前沿的高端數碼電子科技,引入最具時尚潮流感的新品牌,打造最具前衛、視覺震撼的特色主題街區,增添新穎的購物感覺。
水游城以水為主題,在位於商業裙房的商場部分,將設置30多處室內水景,如噴泉、假山瀑布、流動的水系等,使得消費者置身其中如同回歸大自然。