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衣食住行是生存之依,住房是安身立家之本。近年來,全國一線城市房價總體呈持續上漲趨勢,北京的上漲幅度尤其明顯。去年一年,北京房價急劇攀昇,通州、大興等地區甚至出現了二手房價格高於新房的『倒掛』現象。『國十條』等新政的出臺,雖放緩了房價上漲的步幅,但並未根本改變其總體上漲的趨勢。
北京市第二中級人民法院最新出爐的一份調研顯示,在這種背景下,二手房交易糾紛數量激增,而其中九成以上是因賣方毀約失信引起。對此,如何通過司法審判,維護交易安全,引導誠實守信的交易習慣,成為擺在法院面前的又一道難題。本報將以北京二中院的調研為基礎,用真實的案例反映二手房買賣糾紛的現狀,並用法官的分析和點評,傳遞司法審判實踐中,法官對待不同類型糾紛的立場。
眾所周知,我國的房地產市場發展起步晚、提速快。一方面,由於受到整體收入水平的限制,在現有的二手房交易過程中,大部分的購房人仍需要通過向銀行貸款來支付房屋價款;另一方面,也使得尚未償清銀行貸款的『按揭二手房』成為交易市場的中堅力量,先『贖樓』再過戶也成了二手房買賣中不言自明的慣例。
可是,北京市第二中級人民法院民一庭的調研顯示,在出售房屋後反悔的賣方人中,很多人都會以房屋買賣沒有經過作為抵押權人的銀行同意為由,主張房屋買賣合同無效。
2003年,王某購買了一套兩居室住房,向民生銀行按揭貸款22萬元。四年後,王某取得了房屋的所有權證,所有權證上對其向民生銀行借款的金額及房屋抵押期限進行了明確說明。2009年5月,王某將該房屋以47萬元的價格賣給了賈某,雙方簽訂房屋買賣合同。根據合同約定,賈某應在合同簽訂當日向王某支付定金1萬元,6個工作日內雙方共同辦理貸款的面簽手續;批貸結果下發後1個工作日內,賈某需將首付款11萬元轉入王某的民生銀行還款賬號,供王某辦理還款解押手續;批貸結果下發後5個工作日內,由王某辦理銀行還款手續等。
合同簽訂後,賈某依約交納了購房定金並辦理了委托評估及批貸申請等手續,可是王某卻突然反悔,不同意再將房屋賣給賈某。為此,雙方鬧上了法院。賈某要求王某繼續履行合同,王某卻提出反訴,以雙方交易未經抵押權人民生銀行同意為由,要求確認雙方所簽房屋買賣合同無效。
法院在審理此案過程中,民生銀行明確表示,只要銀行對抵押物享有的相關權益不受侵害,對於王某和賈某簽訂的房屋買賣合同的效力,銀行沒有異議,也同意接受賈某代王某清償尚欠貸款。據此,法院依法駁回了王某的反訴請求,判決王某繼續履行合同義務。
據了解,根據擔保法的相關規定,抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,如果抵押人沒有通知抵押權人或者沒有告知受讓人,轉讓行為無效。同時,物權法中規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
二中院民一庭副庭長楊世軍介紹說,王某與賈某之間的糾紛,王某反訴的依據就是上述條文。在司法實踐中,以此為據否定合同效力的出賣人絕非王某一人。正如先前所說,在現今的二手房交易市場上,先『贖樓』再過戶已經成為了一條眾所周知的慣例,但其卻並不必然會導致房屋買賣合同的無效。
楊世軍告訴記者,司法實踐中通常認定,雖然按揭貸款尚未償清,賣房人沒有經過貸款銀行同意就轉讓了抵押給銀行的房屋,也並不影響房屋買賣合同的效力。『從立法的本意來分析,無論是擔保法還是物權法,設置抵押權制度的目的都在於擔保債務的履行,確保債權實現,並不是要阻止交易、限制抵押物的流通和昇值。特別是在按揭二手房買賣的過程中,根據我國法律的規定,即使作為抵押財產的房屋被出售,銀行作為抵押權人,當抵押人不履行債務時,仍然可以向買房人主張行使其權利,將抵押房屋變價並優先受償。除此之外,我國法律還設置了抵押登記的限制性規定,沒有償還貸款就無法辦理房屋的產權過戶手續。因此即使簽訂了轉讓合同,實際上也無法完全履行。』
其次,楊世軍說,從制度銜接的角度分析,擔保法和物權法都為解決抵押權的行使和抵押物的轉讓之間可能存在的權利衝突設置了制度出口,即替代清償制度。也就是說,在受讓人同意替代債務人履行債務,並由此導致主債權及抵押權均告消滅的情況下,貸款銀行應當及時配合出讓人解除房產的抵押登記,以便買賣雙方辦理房屋的產權過戶手續。
據了解,司法實踐中,除出賣人以抵押權的存在為由主張房屋買賣合同無效的情況外,還存在其他類型因抵押權引發的買賣糾紛。例如,因出賣人在合同履行期限屆滿時,仍沒有向銀行償還貸款消滅抵押權,導致買受人無法辦理房屋過戶登記。如果買受人請求解除合同並要求出賣人承擔相應違約責任的,法院一般也會給予支持。
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