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年終專稿:影響2010樓市的關鍵政策———
2010年可謂是實至名歸的房地產政策『調控年』,上半年,由『國十一條』引發第一輪調控,『史上最嚴厲新政』出臺。下半年,首套房首付上調、加息等政策陸續出臺帶動了第二輪房地產市場的調控。那麼,在經歷了一年的調控政策後,房地產市場的個人房貸政策出現了哪些變化?房貸市場發生了哪些變化呢?為此記者采訪了專業代理機構北京『偉嘉安捷』的專家。
今年以來,房地產貸款方面出臺的政策列表匯總如下:
那麼,這些政策的出臺,究竟對房地產市場中的購買者產生什麼樣的影響呢?
變化一:商業貸款首套房貸款首付最低30%
優惠利率調至八五折
房貸市場政策變化之一,即9月份商業貸款首套房首付統一調至30%,之前90平方米首付20%的優惠取消。緊接著,各銀行將首套房優惠利率不約而同地調至八五折,彼此『心照不宣』。首套房首付和優惠利率折扣的上調,在很大程度上抑制了首次置業人群的購房需求。
而公積金貸款在首套房貸款政策上,並沒有一刀切的從緊,仍然以90平方米為界,實行差別化的信貸政策,即首次購買90平方米以下最低可首付20%,90平方米以上最低首付30%。
變化二:商業貸款二套房『認房又認貸』政策
首付50%、利率上浮1.1倍
2010年房地產貸款市場又一出鏡率極高的詞即『認房又認貸』,二套房『認房又認貸』細則於今年7月份進入正式實操階段。對於借款人購房時查出名下現有全款購買的房屋,在未出售的情況下,再貸款購房仍會被認定為第二套房;對於借款人之前曾貸款購房,即使是貸款購置的房產已結清出售,再貸款時還是會被認定為第二套房。根據二套房政策,如果是被認定為第二套房的購房者,那麼再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執行。二套房貸款的從嚴,對於投機投資型人群給予有利打壓。
變化三:公積金二套房限定人均面積標准
限制購買高檔住宅 利率上浮1.1倍
一向以政策優惠吸引借款人的公積金貸款也變得更為嚴厲,11月底北京市新出臺的公積金政策規定,公積金二套房貸款發放對象僅限於現有人均住房建築面積低於28.81平方米的繳存家庭,同時貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。同時,公積金對二套房購買高檔住宅停發貸款。
專業人士發現,公積金設置了28.81平方米的門檻,從實際操作來看,對於單身已有住房的借款人來說更為不利,人均28.81平方米的標准使得這部分人群無論是再次換房還是組建家庭再購房,都將很難再使用公積金貸款購買第二套房。
此外,實際操作中根據『認房又認貸』的認定標准,借款人將家庭名下唯一一套住房賣掉使用公積金貸款購買二套房時,無論其之前是貸款還是全款,只要賣掉的房屋面積超出人均居住面積28.81平方米,也將無法使用公積金貸款,堪稱史上最嚴公積金貸款政策。
變化四:三套房貸款的商業貸款、公積金貸款均停貸在三套房貸款上,商業貸款和公積金沒有像首套、二套房貸款那樣『各行其是』,而是在貸款步調上達成一致,對第三套房嚴禁發放貸款。同時,嚴格按照『認房又認貸』的認定標准,如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售,或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況,無論貸款是否結清,房產是否出售,都無法使用商業貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群,使得宏觀調控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房,對平抑北京過高的房價走勢較為有利。
變化五:外地人購房限貸令出爐4月份『京版十二條』中指出,對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民停止發放貸款,6月份三部委關於二套房貸款認定標准的通知中提到,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,在申請住房貸款時可比照二套房貸款執行。不過從實際市場操作情況來看,北京市對外地人貸款政策一直未放松,對不能提供在京一年以上納稅或社保證明其一的借款人,一律停發貸款,這條政策的確限制了不少外地人在北京購房。
變化六:北京『五一』後家庭限購一套房『偉嘉安捷』的專家還告訴記者,北京本地家庭自今年5月1日後,一個家庭只能在本市新購買一套商品住房,也就是說在5月1日政策出臺後再買房的家庭,在限購令未解除前,是無法實現換房昇級的。
外地人購房限貸令出臺後,多數借款人觀望情緒較濃厚,這一政策影響面較廣,宏觀調控政策繼續從嚴。
變化七:先抵押後放款致使貸款流程延長2010年房地產貸款市場不得不說的變化就是『先抵後放』貸款流程的延長。4月份,北京銀監局下發《關於加強轄內銀行個人住房貸款業務管理的通知》,要求各銀行在辦理二手房貸款及個人抵押消費貸款業務時,需要按照『抵押在前,放款在後』的新流程。與之前的見契稅票放款相比,業主至少要推遲十五到二十個工作日纔能拿到房款,這一政策的推出使得北京房貸擔保機構行業面臨洗牌,從擔保到服務的轉型,對整體個貸擔保行業的良性循環發展有著較深遠的意義。
變化八:抵押消費貸款購房用途叫停除交易類貸款收緊外,非交易類貸款亦難逃政策調控。9月底有關部委發文,嚴禁消費類貸款用途用於購房。『偉嘉安捷』的專家就此分析指出,繼上半年房地產新一輪宏觀調控政策開始後,購房人為了緩解壓力,選擇抵押房產全款或者少貸款買房。但因住房抵押貸款用於購房用途需嚴格按照『認房又認貸』政策執行且貸款成數由原來的七成提高至五成或者六成,其他外地城市的個別購房人可能瞅准抵押貸款的其他用途,如買車、裝修等,貸款成數略高些,通過其他使用用途然後緩解貸款壓力。抵押消費貸款購房用途叫停後,對於『曲線買房』的投機人群受到了很多抑制,不少打算用抵押消費貸款周轉首付或者全款買房的『置業昇級』人群多數選擇了觀望從而推遲入市。
變化九:時隔三年央行再加息還款壓力增大2010年房貸市場另一值得注意的變化就是央行時隔三年的再加息。10月20日央行加息之劍再次出鞘,其中五年期以上商業貸款基准利率由5.94%上調至6.14%,公積金貸款由3.87%,上昇至4.05%。雖然首次加息調整的幅度並不是很大,但是對於借款人來說,更多擔心的是央行是否開啟了加息通道,如同2007年一般,央行祭出加息『利劍』使得2010年宏觀調控政策變得更加風雲莫測。
臨近年末,央行於12月10日晚宣布,自12月20日起上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0 .5個百分點。這是央行年內第六次、最近30天內第三次上調存款准備金率。有人士分析,今年內或者春節前後,將有再次加息的可能。
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