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在中央經濟工作會議明確樓市供應『雙軌制』後,住房保障體系建設明顯步伐加快。在昨日舉行的全國發展和改革工作會議上,對保障性住房建設有了進一步的細化,發改委會議明確了明年要開工建設保障性住房、改造各類棚戶區住房1000萬套。但是業內人士卻向記者表示,『雙軌制』的美好藍圖下,保障房建設仍需邁『三道檻』。
【明年】
1000萬套的美好藍圖
2009年全國保障性住房及棚戶區改造為330萬套。 2010年新建保障性安居工程580萬套,2011年則計劃開工1000萬套。一直保持70%以上的增長速度,勾畫出了一幅美好藍圖。
來自《中國城市狀況報告2010/2011》的報告顯示,中國城鎮人口達6.2186億,而且今後5年內,中國城鎮人口將超過農村人口。以三口之家計算,目前中國城鎮家庭約為2億戶。2011年1000萬套保障房的新建開工,意味著每20戶家庭,在2012年或是2013年將擁有一套保障房。如果再加上2009、2010兩年的保障房推出總量,前景似乎可以更加美好。
以一線城市上海為例,上海市房管局公布的數據顯示,今年上海市經適房再開工400萬平方米,使累計開工達到1000萬平方米,竣工達200萬平方米;公租房通過新建、改建、收儲等多渠道籌措100萬平方米;動遷安置房截至10月底已開工約730萬平方米,已完成全年任務的91%,這三大『品種』均將順利完成今年任務。與此同時,今年上海住宅用地計劃供應1100公頃,其中保障性住房和中小套型商品房用地比例不低於70%。截至11月30日,已供地1057公頃,其中僅保障房用地供應已達775公頃,今年的任務有望超額完成。
展望2011年以後的五年間,上海住房建設大約為1.25億平方米,這當中保障房建設佔到了總數的半壁江山,其中經濟適用房建設2300萬平方米、廉租房公用房建設2000萬平方米、重大工程配套拆遷安居房建設2000萬平方米,總數達到6300萬平方米。剩下的2500萬平方米則用於非住宅的商業地產配套項目建設。用於商品住宅建設僅1700萬平方米,僅佔總數的13.6%,普通商品房(中小型、限價房)佔到了2000萬平方米。
『雖然現在政府大力推進保障性住房建設,實屬「補功課」,但是也可以緩解目前尖銳的民生問題。』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說,高層對房地產調控的思路進一步清晰,調控目標進一步明確,即從對商品房市場的調控轉向加大保障性住房供應量,從調控銷售環節為主轉向發展政策性租賃性住房為主,對於改善低收入階層的居住條件就將會效果明顯。
【瓶頸】
土地供給量有限
然而,這個被業界比喻為『以時間換空間』的樓市『藥方』中,仍有幾味主藥還未完全齊備。『如此大的藍圖,無論是土地、融資、還有地方財政的規模,現在都無法細化明確。明年保障房是否能夠真正起到大眾所賦予的重托,其實並不樂觀。 』復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑向記者坦言道。
陳傑坦言,保障房尤其是一線城市的保障房建設面臨著土地供給有限的『硬約束』。以保障房每套40-70平方米計算的話,1000萬套保障房就意味著5-7億平方米,接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求,如果不想對商品房用地形成『擠出效應』的話,就要進一步增加土地市場總量的供應。
從長遠看,土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢不會改變,資源環境已對經濟社會發展產生了剛性約束。而對於上海這個人口多、土地資源相對缺乏、環境容量十分有限的特大型城市而言,這個問題就更為緊迫。在《上海市土地資源節約集約利用『十一五』規劃》中就已經明確地指出,2010年全市建設用地總量控制在2610平方公裡以內,其中城鎮及工礦用地控制在1870平方公裡以內。而在2011年,這總量控制有可能將繼續保持下去。
『中國城鎮年度最高建房也不過600萬套,把年度住宅土地指標都去蓋保障房也不夠1000萬套。商品住宅完全不要了?上海也有一樣的問題。 』陳傑有著這樣的疑問。雖然目前上海市很多土地在招拍掛中,都要求開發商配建總建築面積5%的保障性住房,有些甚至將這個比例提高到了20%,但是這對於總體目標而言,仍然是杯水車薪。上海市房地產科學研究院副院長徐益超在接受記者采訪時也表示,土地資源的合理布置,是當前上海保障房建設的一大困難所在。