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剛結束不久的中央經濟工作會議上,提出要加快推進住房保障體系建設,逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。會議還強調,要強化政府職能,調動社會各方面的力量,加大保障性安居工程建設力度。
此前,住建部向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》備受媒體關注,該通知明確提及2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套,與今年580萬套的規劃相比,同比增長了72.4%。
12月13日,《證券日報》記者采訪了多位地產分析師,對於此次中央經濟會議所提及的住房『雙體系』以及千萬套保障房的推出,他們既肯定這項政策對於房地產市場的長期積極影響,但同時也對保障房的資金瓶頸及地方政府執行力度表示擔懮。
美好藍圖遭遇資金瓶頸
《中國城市狀況報告2010/2011》顯示,中國城鎮人口達6.2186億,而且今後5年內,中國城鎮人口將超過農村人口。以三口之家計算,目前中國城鎮家庭約為2億戶。2011年1000萬套保障房的推出,意味著每20戶家庭,將擁有一套保障房。
另有安信證券研究報告中指出,2009年全國保障性住房及棚戶區改造為330萬套。2010年計劃推出保障性安居工程580萬套,2011年則計劃推出1000萬套。2010、2011年兩年保障性住房的計劃推出套數同比增長都在70%以上,這一數據高於社科院對中國城鎮化率46.6%——也就是說,保障性住房的增長率要高於城鎮人口增長速度。
如果再加上2009、2010兩年的保障房推出總量,前景似乎可以更加美好。
但是,遠景雖美好,卻需現實保證。全國工商聯房地產商會會長聶梅生曾公開指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入纔完成了全年的40%,總投資不過1000多億元。
據住建部統計,1-9月份全國保障性安居工程完成投資4700億元,佔全年計劃的60%。以此計算的話,全年580萬套保障性安居工程計劃投資應超過7800億元。以上面標准粗略估計的話,1000萬套保障性安居工程至少需要1.34萬億的投資。
中國房地產協會副會長顧雲昌曾表示,目前保障房建設資金主要來自三方面:政府土地出讓淨收益的10%、公積金收入以及地方政府的財政收入。以2009年全國各地土地出讓總價款15910.2億元計算的話,地方政府即使真的能夠拿出10%的土地出讓收益來建設安居工程,也不過貢獻1600億左右。更何況,有很多地方政府在這一塊是欠繳的。有業內人士曾指出,地方政府對於拿土地出讓金來建保障房一事,『意願是不強的』——『如果你去翻一下地方政府的舊賬,他們其實都欠了很多債』。
1000萬套保障房
需政府『給力』
12月13日,華創證券地產分析師楊現領接受《證券日報》采訪時指出,1000萬套保障房的推出需兩方面的保證:一是資金來源;二是土地供應。
在資金來源上,楊現領認為中央財政撥款以及地方政府的土地出讓金收入將貢獻近3000億左右。除去上述由政府解決的資金外,還有近萬億資金缺口需解決。在他看來,商業銀行貸款無疑是最重要的一項資金來源,在低風險和政策鼓勵的雙重作用下,『商業銀行可能會大規模的參與保障房的建設』。另外,還可以利用信托資金、地方政府發行債權融資等方式來解決保障房的資金問題。
另一方面,保障房、尤其是一線城市的保障房建設還面臨著土地供給有限的『硬約束』。以保障房每套50-70㎡計算的話,1000萬套保障房就意味著5-7億平米,接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求,如果不想對商品房用地形成『擠出效應』的話,就要進一步增加土地市場總量的供應——但在土地供給有限的前提下,『目前地方政府沒有太大動力進行保障房建設的原因在於,一方面他要出錢;另一方面他還要出地』,楊現領如是說,『目前保障房建設的困難還是很多的』。
同日,方大證券地產分析師周偉在接受《證券日報》記者采訪時也表示,地方政府對政策的執行力度是保障房能否成功推出的重要保證。
在周偉看來,有兩點將督促地方政府切實執行對保障房的投入:一是中央政府加強對地方政府的問責機制;二是2011年的投資增長還有賴於房地產投資的貢獻。而樓市調控中、商品房開發受到抑制的前提下,投資的增長可能就要寄希望於保障房的建設投資。
同時,周偉認為此次住建部所公布的保障房計劃推出1000萬套,還是超出市場預期的,也從另一方面顯示了政府的決心。
保障房推出
將促房地產調控方式改變
業內對於保障房和商品房的雙軌性基本已達成共識:兩類住房針對兩類需求人群,市場劃分的不同意味著兩套體系可以擁有不同的價格決定機制。
方大證券地產分析師周偉認為,一旦商品房和保障房兩套體系建立,那麼對於商品房市場,政府應該越少乾預越好。兩類住房針對的是不同的需求群體,如果保障房能夠解決中低端收入者的住房問題,那麼商品房價就可以主要由供需決定。
而華創證券地產分析師楊現領也指出,此次中央經濟工作會議中,明確指出要『強化』政府責任——這是與往年不同的,某種程度上表示了政府對保障房建設的力度與決心。而另一方面,『逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系』這一提法也表明政府對於保障房和商品房的認識也在提高——『保障軌』和『市場軌』,兩條軌道市場的建設將成為政策重點。
值得投資者注意的是,在對保障房政策持樂觀態度的同時,楊現領還進一步指出,這一政策還具有持續性。從十二五規劃來看,保障房的建設和退出可能持續5年左右的時間。直至保障房的建設能夠覆蓋到大部分的中低收入者,目前實行的政策調控或將退出。另外,楊現領還提及,『房地產開發商最容易賺錢的日子已經過去了』。
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