臨近年底，二手房市場卻逐步趨於活躍。統計數據顯示，五大重點城市11月二手住宅市場總成交量下半月明顯高於上半月。在天津，11月二手房共成交6802套，環比上漲13%；12月的第一周，二手私產住宅成交1584套，與上周相比上漲6.7%，實現溫和放量。業內專家表示，這種反彈屬正常的自然回昇，預計未來一階段二手住宅市場量價仍將保持平穩。

　　臨近年底成交量出現自然回昇

　　繼10月五大重點城市二手住宅市場成交量出現不同程度回落後，11月成交量走勢逐漸出現分化：北京和深圳兩城市開始反彈，而其他三城市則繼續回落。但市場價格尚未出現下跌跡象，只是漲幅有所收窄，其中部分城市房價仍然處於上漲過程之中。統計數據顯示，11月下半月5大城市成交均高於上半月，其中北京和深圳下半月環比增幅超過40%。

　　不過，天津二手房市場的放量卻相對溫和得多。根據對天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價》統計顯示，2010年11月天津市二手私產住宅共成交6802套，環比上漲13%，同比下降37.3%；成交面積54.8萬平方米，環比上漲11.7%，同比下降43.0%；成交均價6953元/平方米，環比下降0.8%，同比上漲14.3%。

　　我愛我家市場部分析認為，從近三個月以來天津市二手私產住宅的成交量及交易天數來看，11月二手房市場成交量的環比上昇是歷年來二手房市場成交的客觀傳統，而成交總量的上漲並不代表市場成交持續活躍。

　　從直接反映市場活躍度的交易日日均成交量來看，本月309套的日均交易量基本回復至9月同期的水平。但是，據我愛我家買賣業務成交量分析顯示，本月成交買賣業務與上月相比下降至3%以內，表明11月以來本市二手房成交活躍度出現小幅下降。

　　中原集團研究中心經理瞿安新認為，預計12月五大城市二手住宅市場量價都將趨於平穩。

　　三大原因促使成交量小幅反彈

　　鏈家地產市場部認為，三種原因促使11月二手房成交量小幅回昇。

　　首先，和2007年相比，雖然都呈現上漲的趨勢，但是從成交的基本結構來看，兩者的上漲情況並不相同。2007年成交量的上漲，其中有一部分是投資性需求或兼顧投資需求，而今年由於各種嚴格的調控政策，使得短期內購多套房的需求被抑制，兼顧投資性購房的購房成本增加，促使現在市場的成交主體是以自住為主的剛性需求者，成交的上漲解決了相應的實際居住問題。這種成交上漲是較健康的，是需求的合理釋放。

　　其次，前期觀望自住型人群『泄閘』。11月成交上漲的主要動力是前期的一部分觀望人群進入市場。初期，購房者對房價下降的預期高，希望在房價進一步下降之後纔購買。但是經過半年的調控，價格維持平穩並沒有像預期出現明顯的下降，所以一部分觀望人群開始進入市場。即使加息後可能會增加購買成本，但其增加的成本有限，對購房不會產生直接影響。鏈家地產市場部認為，從4月份調控政策出臺以來，市場上有一部分需求被抑制。天津市4月份二手住宅成交9144套， 4月底調控政策出臺之後，5月份天津二手住宅成交4981套，之後一直跌宕回昇，這些需求最終將會被釋放，成交或將進一步上漲。

　　第三，繼續租房壓力大，選擇購房。租金在今年5月份開始明顯上漲，並且在通脹的壓力之下，業主對於租金上漲的預期進一步提高。對於租戶來說，租金的快速上漲給租戶帶來明顯的租金壓力，部分有能力購房不願意承擔高租金的，進入交易市場。此類剛需人群進入市場促進了成交的增長。

　　成交熱點中心城區小戶型受寵

　　數據顯示，11月二手私產住宅成交均價6953元/平方米，環比下降0.8%；其中中心城區9074元/平方米，環比微漲0.01%。

　　我愛我家市場部分析認為，繼今年4月份開始的樓市宏觀調控以來，房價的快速上漲得到了抑制，尤其自9月末進行的『二次調控』之後，在投資投機型需求受到抑制之後，市場成交以剛性需求和部分改善型自住需求為支橕，在目前的需求結構和政策調控力度的影響下，客業雙方對於市場的判斷均較為理性，一方面二手房業主定價較為理性，另一方面購房者也不會出現盲目的追漲，因此房價難以出現上漲勢頭，而是保持相對平穩的水平小幅波動，尤其在中心城區范圍內剛性需求較為集中的區域房價的走勢更加穩定。

　　在產品方面，小戶型依舊受寵。根據我愛我家11月連續四周的二手房買賣業務成交分析顯示，建築面積在120平方米以上的三居室及以上房源成交比例呈現逐周下滑的趨勢，其中120平方米以上房源的成交比例與上月相比下降0.4%，佔據整體成交的5.6%，本市二手房市場中的大戶型成交乏力。

　　我愛我家認為，近來國家宏觀調控政策組合拳的出臺造成部分購房者購買力不足，因而無法入市是目前大戶型成交乏力的主要原因。由於目前首套房首付三成、二套房首付五成，利率上浮1.1倍以及三套房停發貸款等差別化信貸政策的執行，使得市場中的投資需求及部分改善型需求的入市門檻大幅提高，加之大戶型房源總價高，更是增加了這部分需求的購買成本。