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歲末年終,樓市依然僵持。面對仍未明顯松動的房價,越來越多的人們把目光聚焦於地方政府。回顧今年以來的樓市調控歷程,可以發現,地方政府在落實樓市政策時存在『變』與『不變』,頗為耐人尋味。
地方政府的『變』在於,面對國家宏觀調控的堅定措施和嚴厲決心,地方政府反應積極和迅速。今年4月,國務院發布『新國十條』政策,在樓市調控中首次提出暫停第三套房貸和限購的措施,同時設置了『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區』的前提,賦予地方一定自主權。但是,『新國十條』出臺後,除北京發布限購令並暫停第三套房貸之外,其他主要城市對此無一落實,這些城市均不認為本地『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張』,因此以打擦邊球的方式回避落實調控政策。
但當二次調控到來時,情況就有所不同。筆者注意到,二次調控出臺的『五項措施』雖然一刀切地規定了暫停第三套房貸,但是,對於本地居民的限購令依然留有空間,要求『房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數。』然而我們看到,這次各地落實『二次調控』卻是相當積極和迅速,在一個月內,十餘個城市出臺了限購令,目前出臺限購令的城市已達16個,其中最快的深圳市在國慶假期之前就出臺了有關措施。這些城市再沒像上半年那樣,以『房價不高、上漲不快、供應不緊張』為理由回避調控政策。
地方政府的『不變』在於,在從『講政治』的高度積極回應中央調控政策的前提下,依然沒有放棄博弈,而是在一些細節之處努力尋找騰挪空間。還以限購令為例,國家二次調控要求的是『在一定時間內限定居民家庭購房套數』,而各地出臺的細則在執行期限與范圍等方面依然有一些細微差別。
在限購令執行期限上,廈門、溫州均明確規定限購令執行到今年年底為止。其他城市的限購令雖沒有明確期限,但顯然也並非無限期和永久執行,而更多的是觀望心理,觀望中央的力度,觀望其他城市的執行情況。如果年底有幾個城市明確停止執行限購令,而國家又無新的政策要求,恐怕各地限購令必將紛紛鳴金收兵。
在限購的房產范圍上,大多數城市規定限購包括新建商品房和二手房,但也有一些城市僅限於新建商品房。《溫州市商品房預售方案》中規定『一個家庭在溫州市區范圍只能限購新開樓盤住房一套』,將二手房排除在外。天津版限購令也規定本市及外省市居民家庭『只能新購一套商品住房』,同樣不包含二手房。
在限購令的地域范圍上,不同的表述也有著細微但又重要的差別。作為省級行政單位,北京、上海的限購令效力及於整個省級行政區,而廣東也是省級行政單位,但並未出臺全省統一的限購令,而是由轄內廣州、深圳分別出臺各自的限購令,效力並不及於全省。天津版限購令則明確將限購范圍定為『市內六區』,這不僅排除了環城四區和遠郊區縣,而且也使外來人口購房較多的濱海新區不受限購令影響。
地方落實調控措施時的『變』與『不變』說明,一方面,在中央的問責壓力之下,地方政府從『講政治』的高度認識樓市調控,反應更加積極。另一方面,地方政府依然存在對土地財政的留戀和對GDP的崇拜,盡力呵護本地樓市。不過,目前社會上有一種誤解,認為地方政府不想讓房價跌,房價就很難跌。且不說政府無法改變經濟規律,而且應該看到,地方官員呵護樓市主要是希望以房地產拉動GDP,這根本上還是一種政績追求。而今年以來,國家對穩定樓市、保障民生的重視程度越來越高,已經形成一種導向,即穩定樓市也是政績,因此,分外在意上級評價的各地方官員自然會提高政策落實力度,這也是今年下半年各地政府更加迅速貫徹調控政策的原因之一。抓住這一點,樓市調控就可以達到四兩撥千金的效果。
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