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2003年,央行對房地產信貸政策進行調控。2005年『國十條』出臺,但房地產價格上漲依然沒有減緩,反而經過2005年下半年的蟄伏期後,2006年年初出現房價上漲『井噴』現象,最終導致了更為嚴厲的『國六條』的出臺。但是,嚴厲調控措施的出臺仍然沒有剎住房價上漲的勢頭。2006年這波房價上漲一直持續到2008年10月。2008年10月,熱點城市堅挺的房價開始出現松動。這既有前期房地產政策累積效應影響,也有2008年重啟信貸規劃指導的衝擊,但不能忽視的是2008年9月始於美國的次貸危機演變成全球性國際金融危機的巨大心理影響,房價上漲的市場預期出現變化,以萬科為代表的房地產開發商在全國率先進行降價。
2010年4月『新國十條』出臺後,4-7月,全國房地產市場總體呈現『價滯量跌』局面。進入8月份後,房地產調控政策處於『真空期』,通貨膨脹預期增強,前期觀望需求當期釋放等多重因素交織作用下,房地產市場預期出現微妙變化,熱點城市房地產成交量出現環比大幅上昇。
2010年9月29日,國家多個部委聯合出臺房地產調控措施,遏制部分城市房價過快上漲。根據歷史經驗,房地產調控政策出臺後,房地產市場將有3-4個月的觀望和政策消化期。由於新近房地產調控政策較前期更為嚴厲,預計普通購房群體觀望情緒也較前期加重,房地產市場成交量有可能會再度急劇萎縮。而房地產開發商對政策仍有博弈,擔心『追漲殺跌』影響和違約糾紛,多數房地產開發商在降價策略選擇上較為慎重。需要引起關注的是,2009年房價快速上漲時期,多數房地產開發商獲取高額利潤,資金面總體充裕。2010年,房地產開發企業自籌資金佔比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下,2010年底前,房地產開發企業出現大規模資金困難情況的可能性較小,因此主動降價以加快資金回收動力不足。此外,當前CPI連創新高,資源類商品和農產品價格上漲此起彼伏,微觀經濟主體通貨膨脹預期勢能繼續積聚,房價上漲市場預期在根本上沒有變化,由此可以預測,年內熱點城市房地產市場仍將繼續維持『價滯量跌』態勢,房價出現明顯調整可能性較小。因此,房價上漲預期不變,房地產調控政策就難以實現既定效果。項崢
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