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住宅市場不利因素的增多再次吸引人們關注商鋪投資。除了有經驗的投資者,最近很多希望通過購買不動產保值的消費者也躍躍欲試。辛格聯行商用地產顧問(天津)總經理王新等機構人士預計,在天津經濟及居民消費力持續向上的背景下,銷售價格較穩定的商鋪投資空間增大,由於未來市場供應將逐漸增量,商鋪可選機會也將隨之增多。
商鋪購買欲望回昇
上周末剛開業的天津河東萬達廣場,人流如織的場面令前來打探商鋪情況的林先生興奮不已。林先生告訴記者,他從2008年市場不好時開始關注商鋪,但是由於不了解市場,一直不敢貿然行動,後來看到住宅市場火爆,他還是買了一套二手住宅,現在他買的住宅價格已漲了很多,想賣掉換個商鋪。前段時間聽朋友說買了這裡的零售店鋪,自己來時已經賣光了,『不過今天看到這裡商鋪剛開業就基本滿租,覺得好地段商鋪很值得投資。』
實際上,持續調控政策把樓市注意力再次拉到商鋪市場,像林先生這樣希望調整家庭理財配置,購買商鋪的消費者又明顯增多。記者了解到,今年以來除了成熟商圈商鋪備受歡迎,像河東萬達廣場這樣的新興商圈商鋪也一經推出就被搶購,另外,濱海新區一些新興居住區的街區商鋪也十分旺銷。
『好的地段鋪子現在很難買到,只好等一些新興商圈有商鋪出來,我最近看好萬通上北新家園上上街的商鋪,下家租戶都找好了。』投資者章女士對記者表示。
對於商鋪再次受捧,王新認為,有三個原因,一是天津經濟發展的前景看好,二是宏觀經濟環境使人們對購買不動產保值預期增大。另外,2009年以來住宅爆漲,而商鋪銷售價並沒有大幅上漲,有價值發展的空間。
量增價穩有利選擇
由於近年來新建綜合體項目陸續進入銷售期,其中包含的零售商鋪也將陸續面市,為市場帶來更多選擇。據DTZ戴德梁行研究部人士介紹,今年金九銀十以來,新開盤及進入銷售期的商鋪有明顯增量,如麥購國際大廈、濱海國際商街街鋪、河東萬達廣場、天津軟件園·東麗園、新南馬路五金城二期、力神廣場、泰達北斗星城商業區、陸港商業、天齊國際廣場等。『包括一些計劃今年面市的延後的供應未來增量入市,將來天津商鋪後期機會更多。』業內人士預計,一些以大型購物中心為核心的新新商業區建設,以及邊緣區域新開盤的綜合項目也將為明年樓市提供更多可選商鋪房源。
在價格方面,近年來,天津商鋪銷售均價在1.7萬元—4萬元/平方米一線,成交均價僅為住宅類成交價格的1.3倍左右。如在售的濱海新區盛星東海岸,價格為50000元/平方米左右、天齊國際廣場35000元/平方米左右、津南區沽上江南商鋪19000元/平方米左右、濱海國際商街25000元/平方米。戴德梁行研究部等人士認為,商鋪銷售價格穩定也給不同實力購房者提供了精選空間。
選商鋪首看商圈
天津灣嘉貿中心新商圈的快速成功給市場提供了榜樣效應,即除了傳統商圈外,有購物中心主力店支橕、輻射范圍大的區域夠在較短時間內形成新商圈,今年開業的天津河東萬達廣場等就屬於這類商圈。王新等專業人士認為,選商鋪首先要看商圈,市中心成熟商圈內商鋪成功率通常明顯大於新興居住區域,有交通優勢及綜合購物中心主力店的大型綜合體分布區容易快速形成成熟新商圈,價值潛力大。另外,隨著市級核心商圈的供應量越來越小,售價也逐漸攀昇,社區商鋪存在著一定的價值窪地,但由於其業態布局不均衡,也可能導致因供需矛盾產生一段養鋪時間。
一般空置現象容易出現在區級商圈和社區商圈這兩類商圈中,除了其中一些商鋪叫價高,與市級商圈的叫價相差無幾的原因,更重要的原因是一些社區配套商業缺少規劃,如房型面積過大,不適合小型商業需求等。
專業人士提醒,商業地產投資思路與住宅項目不同,投資回報周期、市場交易稅費、資金投入量都有不同程度的差異,需要注意。從投資回報來看,一般成熟的商業項目投資回報率在5%—8%,預計8年以上纔能收回成本,一般年昇值幅度在10%左右。這對於習慣於購入住宅物業兩三年後增值就能超過20%的投資者來說,投資前須有資金和心理上准備。投資商鋪比較適合長期持有及資金比較充裕的人群。