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面臨『找錢荒』的地產商,在融資方面絞盡腦汁。
近日,新華信托發行『蘭江山第項目股權收益權投資集合資金信托計劃』,欲為深圳蘭江房地產開發有限公司融資最高額度3.5億元。然而,這一看似很普通的信托融資項目卻開啟了地產融資的新通道。記者查閱『蘭江山第』信托計劃發現,除了給出近期13%的最高預期年收益率外,還拋出更大的誘惑,那就是借『購房打折』拉攏投資者。據悉,若投資者行使蘭江山第的購房權,則享有購房8.6折的折扣,並同時享有每年3%的收益,不再享有其他預期收益。
『購房打折』策略被專家解讀為一箭雙雕,既找到了急需的資金,又有望篩選高端客戶。中原地產華南區相關負責人透露,這種產品會很受市場歡迎,對於很多購房人會有雙重誘惑。據悉,此次蘭江地產開發的『蘭江山第』均為豪宅,與高端客戶的需求相吻合。
值得注意的是,目前北京等地區開始加強商品房預售資金監管,要求地產商提交預售價格、優惠幅度等諸多細節,實施順利很可能會在其他地區推廣。有分析人士指出,蘭江地產的一箭雙雕策略,因前期投資者的資金不屬於購房款很可能繞開類似的監管政策。新華信托在發行計劃中表示,投資者若行使購房權,則其信托資金以及預期收益可直接轉為購房款,抵扣購房金額。
銀根的全面收緊,在很大程度上催生了地產商繞道找錢,聯手信托公司發行信托計劃融資已成為一大捷徑,信托產品的預定收益率一度高達15%。在『高利』之下,地產商通過信托融資節節攀昇,今年前10月房地產信托的發行規模已達1400億元,是去年全年發行規模的3.12倍,地產信托產品成立的規模與發行規模相當。
地產業借信托融得大筆資金的同時,也將高風險帶入信托行業。因此,銀監會幾度出擊信托業,尤其11月18日,銀監會向各地銀監局及信托公司內部下發《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》,要求逐筆核查房地產信托,以防變相貸款流入地產業,同時要進行風險自查。地產借道信托融資再度趨緊。
事實上,11月以來,與密集發行相比,地產信托產品成立的數量開始出現下滑,上周(15日-21日)表現尤為明顯。用益信托統計顯示,上周發行地產信托產品12款共23.9億元,佔比為54.9%,仍保持強勢發行,而成立的產品融資規模為16.6億元,佔比為49.58%,已有所下降。『很可能投資者逐漸認識到投資這一領域的高風險,投資熱情開始下降。』地產分析人士指出,此次蘭江地產以『購房打折』來拉攏信托投資者,很可能被其他地產商效仿。
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