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從高舉大旗發展經濟適用房、廉租房,到力推公租房,我國的住房保障體制正在悄然完善。專家普遍認為,如果落實得當,公租房或許真的能成為大中城市解決居住矛盾、留住外來人纔,進而保持城市競爭力的主要保障機制。而新出臺的通知,將更有力地保證公租房建設資金來源,為穩定房價布下一個實實在在的籌碼。
政策三部委四管道輸血公租房財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設部日前下發《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》,進一步明確關於保障性安居工程資金使用管理的有關問題,允許土地出讓淨收益等多渠道資金用於發展公共租賃住房。
通知指出,各地切實落實各類保障性安居工程資金,允許各地土地出讓淨收益用於發展公共租賃住房,允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用於發展公租房及利用貸款貼息引導社會發展公租房。
從2010年起,各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下,可將現行從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金,統籌用於發展公租房,包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房,貸款貼息,向承租公租房的廉租住房保障家庭發放租賃補貼。從2010年起,各地在完成當年廉租住房保障任務的前提下,可以將住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金,統籌用於發展公共租賃住房。
通知表示,各地可采取貼息方式,支持市場主體和社會機構從商業銀行融資用於發展公共租賃住房。各級人民政府安排的公共租賃住房資金,包括中央補助公共租賃住房資金,均可用於公共租賃住房項目貸款貼息。
解讀資金易於到位可穩定房價對於三部委下發的這一通知,光大銀行分析師盛宏清這樣解讀:這個文件與前期國家宏觀調控房地產市場的一攬子政策相配套,進一步落實發展公租房的問題。其中,四管道輸血公租房市場保證資金來源,『收支兩條線』管理保障資金的使用,每年新增保障房將在房地產市場佔據20%的份額會對房地產市場產生影響,為穩定房價布下了一個實實在在的籌碼。
天津鏈家市場部經理王倩表示,該規定的主要特點是擴大了保障性工程資金的來源,尤其對於公租房來說資金來源更為靈活、市場化程度高,並且提高資金的使用效率。該規定的執行性強,政策落實後將會加大後期保障性安居工程的進度和竣工量。同時,還有望緩解租賃市場供需緊張的狀況,平抑過快上漲的租金。目前,天津市普通住宅租賃市場的供需比為1:1.61,旺季時會達到1:2.14左右。公租房的大量入市將有效緩解這一壓力。
現狀天津公租房建設全國領先據了解,全國首個完工的公共租賃房項目——本市的杜鵑道項目已進入內部裝修階段,力爭在年底前落成投入使用。該項目位於河北區杜鵑道南側,總建築面積2.44萬平方米,住宅建築面積2.18萬平方米,產品包括3棟9層小高層、3棟16層高層和1棟公建樓,可提供372套公租房。戶型包括90套、套型面積36.45平方米的一居室和282套、套型面積47.32至48.94平方米的兩居室。房屋均進行了簡單裝修,煤氣灶、水龍頭、馬桶和暖氣等設施一應俱全,免去租戶的後顧之懮。
除杜鵑道項目外,本市目前還有多個公租房項目正在加緊建設、裝修當中,包括總建築面積15.8萬平方米的滿江道項目、總建築面積18.9萬平方米的構件二廠項目、建築面積8.4萬平方米的津塘路叉車廠項目,以及秋怡家園、秋麗家園等等。
據介紹,預計首批公租房項目建成投入市場使用後,將提供不少於5000套住房,為享受住房保障政策的家庭及個人提供穩定的租賃房源,進一步完善本市住房保障體系,確保天津住房保障工作繼續走在全國前列。
『十二五』期間,本市將通過優化和完善住房保障方式,整合現有保障資源,突出保障重點,大力發展公共租賃住房,通過『租、售、補』三種方式,構建面向不同困難層面家庭的住房保障體系。
未來樓市結構由一元轉向二元從高舉大旗發展經濟適用房、廉租房,到力推公租房,我國的住房保障體制正在悄然完善中。
『今年進行的房地產宏觀調控具有劃時代的意義,將會持續很長一段時間。整個房地產市場將會從原來的商品房單一化結構向商品房、保障房二元化結構轉變。』易居中國天津公司總經理胡永明說。
他解釋說,過去的房地產市場是單一的商品房市場,所有人都要去市場中買房子,中低收入群體自然競爭不過高收入群體。而現在將商品房市場和保障房市場區分開,結構更加合理。而且,過去的住房保障方式以售為主,這就給保障房加入了投資屬性,容易出現『搭便車』現象。而現在下大力度推廣公租房,表明保障房核心將轉向以租賃為主,這將大大減輕老百姓買房置業的壓力。
王倩認為,未來保障性住房的建設將可能是以國家投入資金為主導,並且吸納社會其他資金共同建設,保障性住房的建設將會成為未來房地產市場的一個主要因素。相比於限價房和經濟適用房,公租房更能夠在較短期內切實解決中低端人群的住房問題。
專家觀點
公租房應『分類定價』
易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍
對於公租房應該如何定價的問題,首先要根據不同人群分類定價,比如農民工、外來人纔、大學畢業生,他們的收入不同,工作不同,對於房子的需求也是不一樣的。
其次,定價時要參考周邊市場租賃價。這樣就要考慮到房子的品質、物業管理水平以及房屋的地段等因素。不同的租賃者,可以根據自己能承受的租賃能力租住房屋。
另外,公租房的定價中,要考慮到公租房不僅是政府的事情,要通過多渠道來解決,也要鼓勵各個企業事業單位,利用自己的資源來做公租房,首先解決本單位職工的問題,『公租房是立體的,多方面的。』
引入社會機構設專項基金全國工商聯房地產商會會長聶梅生
中國的租房市場是『C2C』(個人對個人)的市場,不是一個正常的市場。國外租賃這一塊都是機構出面,持有者是物業,然後出租。這樣就形成『B2C』(商家對客戶)的模式,而這個『B』是需要政府推動的,需要基金來介入的。也就是說,公租房建設應由大型的開發商出錢形成基金,由政府監管,來解決公租房投資的問題。
最近,全國工商聯房地產商會已經聯合其它單位,由商會發起,可能會報到全國工商聯,通過工商聯向主管部門建議,公租房建設應由大型的開發商出錢形成基金,由政府監管,來解決『B』的問題,來解決公租房投資的問題。因為大型的開發商是不差錢的,這個錢應該引導到保障性住房裡去。未來,公租房不僅要吸引企業投資,在整個保障房的建設上,還要開放RITES、私募基金等,拓寬融資渠道。文/攝本報記者姜 昊