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仲量聯行發布的《2010年第三季度天津市場報告》顯示,受活躍的租戶需求與有限市場供應量的雙重影響,甲級和乙級寫字樓物業的租金均呈上昇趨勢。『一些主要的高端商業項目繼續為天津的消費者引進新品牌並保持了高營業額,而大多數目標客戶群為大眾市場的項目則在此方面不太成功,』仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可先生表示。報告稱,鑒於高端住宅新開盤項目有限和緊縮政策的逐漸起效,天津高端住宅的價格增幅放緩,成交量也較少。天津物流市場租賃活動強勁,一些新項目也已完工。
寫字樓市場需求繼續呈上昇趨勢
自2010年上半年觸底反彈以來,天津甲級與乙級寫字樓的租金在2010年第三季度繼續上漲。本季度天津寫字樓整體市場的毛租金增幅為3%,達人民幣3.6元每平方米每天,創2009年以來的最高紀錄。
內資租戶仍然是市場的主要驅動力,貢獻了近85%的寫字樓總需求。數個外資租戶,特別是專業服務業和制造業租戶在津新成立或擴租帶動了寫字樓的需求。2010年第三季度包括德勤、諾華、輝瑞、阿斯利康等跨國公司均進行了擴租。
『我們相信良好的經濟形勢帶動了寫字樓市場成交的增加。天津寫字樓需求仍然強勁且整體空置率下降。我們看到2010年第三季度甲級寫字樓完成了近兩年以來的最高的季度成交面積,空置率也從2010年第二季度的13%降至第三季度的10%。』仲量聯行天津分公司商業地產部副董事呂蔚然先生表示。
隨著天津環球金融中心2011年峻工,將有超過200,000平方米的寫字樓進入市場。
高端商鋪繼續領跑市場
天津的幾個項目近期完成了調整並向市場提供更多餐飲業態,包括樂賓百貨、伊勢丹和新世界百貨等項目都將原用於男裝或運動服飾的樓層改造為了餐飲。南京路的伊勢丹和小白樓區域的海信廣場這兩個高端項目在2010年第三季度均進行了品牌調整。作為天津零售市場的翹楚,伊勢丹百貨和海信廣場不斷引進有吸引力的新品牌是其成功的關鍵因素。
兩個原定於2010年底開業的項目延期至2011年,導致在2010年沒有新增供應。佔用天津中心所有零售面積的山田電機,其開業時間也由2010年第四季度延期至2011年六月。許多現有的項目可用於租賃的面積有限,因此近期大多數成交都以小面積為主。空置率也進一步下降至4.8%,與上一季度相比下降1.7%。
優質零售項目的平均績效與上一季度相比增長4%,達人民幣1,400元每平方米每月。銷售表現最佳的三個項目仍然是友誼商廈、伊勢丹和海信廣場,這三個定位高端的零售項目繼續領跑市場。
高端住宅:成交量受到緊縮政策和有限供應的遏制
中央政府四月出臺的緊縮政策及十分有限的開盤項目抑制了2010年第三季度的需求。本季度高端住宅僅售出360套,成交量基本與上一季度持平並仍舊處於自2007年以來的成交量低谷。隨著第一輪和第二輪分別針對穩定房價和減少投資導向型需求的緊縮政策推出,許多潛在的購房者對當前的高端住宅市場采取觀望態度並暫時擱置了購買計劃。
盡管與2009年同期相比成交量減少,一些位於核心區域的項目仍然保持了可觀的銷售記錄。即上季推出470套毛坯房之後,河西區的博軒園在2010年第三季度售出202套,位列本季度成交量第一。
住宅售價持續攀昇,但是增幅明顯放緩。盡管如此,2010年第三季度價格與上一季度相比仍然上漲2.5%,與去年同期相比增長48.0%,達人民幣19,766元每平方米。
物流:租金隨需求量進一步回昇穩步增長
受益於天津強盛的制造業,三星、寶潔等重要制造企業的服務供應商在靠近其客戶工廠的倉庫租賃了所需空間。新完工的豐樹天津空港物流園亦成功地在預租期吸引到一些內資物流運營商,如宅急送等。
除了來自第三方物流公司和制造商的需求外,市場上還觀測到零售業,特別是服裝、家庭購物以及快速消費品業務線需求的增加。2010年第三季度的成交案例包括美特斯邦威與天天家居購物分別在空港區域租賃了面積。
繼兩年前完工的豐樹東疆物流加工區之後,豐樹在天津的第二個項目豐樹天津空港物流園是2010年第三季度唯一的新增供應。市場整體空置率昇至23.4%,與上一季度相比上昇了4.2%。然而,整體市場的平均租金上漲0.5%,達到人民幣0.78元每平方米每天,增長的主要驅動力是來自於對非保稅倉庫的需求。
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