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在昨日下午推介的兩幅崇明新城地塊中,再次出現5%的保障性住房比例。從上海最近的一系列土地出讓情況來看,保障住房和商品房捆綁的模式正逐步成為一種常態。
早報記者在采訪中發現,由於建造等成本大部分需由開發商負擔,保障性住房建設實際上已成開發商的額外成本。外界擔心,這可能促使開發商進一步提高普通商品房的最終出售價格。
今年6月,上海市住房保障和房屋管理局相關負責人曾公開表示,今後凡新出讓土地、用於開發建設商品住房的建設項目,均應當按照不低於建設項目住房建築總面積5%的比例配建經濟適用房等保障性住房。
從目前公開的土地出讓合同來看,這些配建的保障房有兩類處理方式:一是政府6折回購、定向銷售,如嘉定就有地塊曾采用這類做法;二是開發商無償代建,所有的代建成本可平攤到商品住宅建造成本中,比如早報10日披露的奉賢以及此前的新江灣城項目。
事實上,在商品房項目中『配建』、『插建』等方式,已成為多個省市為增加保障房供應而采取的方法。具體的『配建』、『插建』比例3%到5%不等,但均在土地出讓合同中寫明,對房地產開發企業具有約束力。
據悉,上海配建的保障房源將移交給政府,用作經濟適用住房、公共租賃住房等。
有業內人士分析,捆綁模式的出現,相對而言會加大地方政府推出保障房用地的積極性,更大程度保證保障用房計劃的有效完成。可查資料顯示,上海已制定了雄心勃勃的計劃,未來五年要新增各類保障性住房約100萬套,預計保障性住房約佔新建住房總面積的50%,套數約佔60%。
不過,也有許多人擔心,大量保障用房的出現會侵佔有限的商品住宅供應,甚至於造成土地供應的緊張。
這類捆綁出讓模式所帶來的直接結果是,地產商的開發成本進一步提高。某位不願透露姓名的開發商表示,對開發商而言,代建意味著事先要墊資建造成本,並且要把一定比例的保障用房建造成本平攤到其餘商品用地之中。這種地塊相比純宅地,開發難度更大。
該開發商擔心,這類地塊的出現,會有效抑制開發商的拿地熱情,對穩定地價有幫助。
不過,也有開發商表示,宅地中出現保障住房用地並不會影響他們的拿地熱情。他們普遍擔心的是技術層面的問題。比如目前對於保障性住房用地,規定物業模式要和商業用地一致,這也意味著如果一些高端稀缺宅地中出現保障性住房用地,會面臨很多實際問題。首先是高端社區和普通社區的結合會大大降低高端社區的吸引力,其次,高端產品的出現,意味著回購的基礎價格更高,可能面臨定向人群無能力承受的尷尬局面。
中國指數研究院副院長陳晟認為,這種捆綁出讓模式不應采取一刀切的方式,對於不同密度、不同地段的地塊必須分別對待。
華東師范大學房地產研究中心主任華偉認為,配建的保障性用房不能擴大到中心區域。從長遠來看,配建的模式會把相對多的人口固定在中心城區,不利於城市發展。保障性用房不一定要完全采用實物的模式,可以通過現金補貼在一定期限內實行。
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