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號稱一線城市中最嚴厲的南京版『限購令』,雖細則未出,業內關於如何鑽政策空子的招數猜想已經五花八門。律師提醒:准備規避政策的市民須提前考慮到相關風險。
猜想一:假債權關系限購令後,『假債權關系』的猜想風傳。具體操作如下:受限購令影響的投資者,以傭金聘請不受限購令影響的人為自己買房,同時與代購人簽訂與所購房產價值等同的欠款合同。然後以對方不能還錢為由訴至法院,要求法院強制執行房產抵債。
風險點評:這種方式雖能逃避『限購令』,但是過戶時依然要按照正常的房產交易繳納稅費。一旦中途出現債務人拒不履行,或者以產權過戶要挾更多傭金而拖延過戶時間等,買家就損失大了。
猜想二:假公司名義私人企業主以公司的名義購房,也是談及較多的鑽空子方法之一。『個人獨資的私營公司或者幾個人合股的小公司,公司老板可以公司經營的名義到銀行貸款,然後用這筆貸款買房投資,賺錢後雖然名義上是公司的財產,但實際上還是歸公司所有者支配。』江寧某別墅的開發商透露,這種鑽『限購令』空子的方式已經得到個別銀行內部人士的認可。
風險點評:如果以公司名義購房的是一人公司,且不能證明公司財產與個人財產彼此獨立的話,一旦投資出現風險,將承擔連帶責任,個人財產也將計入公司財產承擔償債責任,反之則只需以公司財產承擔有限責任。如果購房的是多股東公司,則很可能在利益分配過程中出現糾紛。
猜想三:假他人之名時下已經有越來越多的買房人通過借用他人名義貸款買房,上演『帽子戲法』。例如A名下有一套房產,再買房必須按二套房首付和利率貸款,與首套房貸款相比,購房成本較高;若以沒有買過房的B名義購房,並作為主貸人,而A作為實際還款者,並把A的名字加在房產證上,就可以作為共同產權人,同時成為首套房貸款的實際受惠者。有銀行表示,只要主貸人已經成年、擁有南京戶口(包括集體戶口)、無房,都可以按首套房貸款政策計算。
風險點評:由於存在貸款,A和B雖然是房產的共同產權人,但無法對房產份額進行劃分。為了避免糾紛,雙方可以通過私下約定的方式對房產份額進行劃分,但這也只能起到預防作用。而B以後再在南京購房時就會變成二套房,受到現有貸款政策限制。
猜想四:假離婚假離婚規避『限購令』已愈演愈烈。據統計,南京鼓樓區婚姻登記處9月份開出了1099張『無婚姻登記記錄證明』,單身證明的需求量多了。工作人員表示,來辦證明的人中絕大多數是為買房子。南京多家房產中介公司表示,近期假離婚的案例確實有所增加,有的是為了避開二套房、三套房限制,有的是為了省過戶費。
風險點評:江蘇聖典律師事務所律師王宏認為,假離婚面臨兩個層面的風險。一是夫妻關系難以恢復的風險,假離婚變成真離婚;另一個層面是財產處置分配不可恢復的風險,失去房產的一方可能面臨巨大財產損失。另據了解,假離婚逃避稅費屬於逃稅漏稅行為,按規定情節輕微的,要補繳稅款,並被處罰一倍以上的罰金。情節嚴重的,要承擔刑事責任。
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