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隨著CBD東擴的逐步建設,預計可拉動社會投資700多億元,吸納就業10多萬人,平均每年新增就業一兩萬人
10月28日,為期10天的『2010北京CBD國際商務節』在國貿三期正式開幕。據了解,本屆商務節將組織論壇、峰會、展覽和交流等一系列高端商務文化活動。其中,北京CBD國際論壇的舉辦,以及CBD東擴規劃方案的展示格外引人注目。業界一致認為,CBD東擴帶給區域的諸多利好,對於提振樓市信心具有積極意義。特別是大量跨國企業的進駐,使得東部高端居住需求驟增,然而,由於在售項目屈指可數,從而出現『僧多粥少』的局面。
加速進駐CBD在過去10年的發展中,CBD中心區建設項目、基礎設施、綠化均已完成規劃的80%,第一輪建設基本完成。自今年5月份起,第二輪規劃建設,也就是CBD東擴正式啟動。即沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環,新增面積約3平方公裡,並由朝陽北路向北到農展南路增加約3.97平方公裡的規劃控制區。根據北京市政府的規劃,東擴區將繼續保持CBD的產業定位,著重發展總部經濟、國際金融等,將CBD發展成為現代化高端商務區。
區域發展的日新月異,聚集了越來越多大型跨國企業的目光。記者從CBD國際商務節了解到,近期以來,自CBD東擴規劃確定以來,有不少央業總部、跨國企業、外資銀行及世界500強企業相繼進駐。而事實上在此之前,CBD就已經是世界頂級企業的大本營。
未來,隨著CBD東擴的逐步建設,預計可拉動社會投資700多億元,吸納就業10多萬人,平均每年新增就業一兩萬人。與此同時,隨著中央電視臺、北京電視臺兩大電視臺落戶CBD,將使該區域更多地吸引文化創意產業的發展。預計隨著中央電視臺的入駐,將來會吸引到3000至4000家的相關產業。
高檔公寓『僧多粥少』在大量企業進駐的背景下,CBD區域內高端置業需求與日俱增。然而,放眼整個CBD,僅長安八號、首創禧瑞都等少數幾個樓盤在售。未來而言,根據東擴規劃,整個CBD東擴區域中將有一半建築用於辦公,14%用於商業零售,5%的酒店和4%的文化娛樂場所,住宅規劃用地僅佔25%,這將使整個區域住宅供需矛盾愈加凸顯。
關於這一點,從今年CBD及相關輻射區的二手房成交情況或可見一斑。據北京美聯物業市場部的統計數據顯示,受CBD東擴利好影響較大的區域主要有朝青板塊、百子灣板塊和朝陽公園板塊。這些區域的成交量同比去年上漲幅度達到了250%以上,其合計成交量佔朝陽區成交總和的比例也達到了42%。同比去年的31%,佔比上漲了11%。房源均價已由9650元上漲到了目前的1.425萬元,上漲幅度達47.7%,遠高於全北京市住房均價39%的漲幅。
『未來CBD住宅的供量矛盾或將昇級。』東區某高端住宅項目銷售負責人認為,『CBD區域內住宅整體的供需矛盾是顯而易見的,未來,隨著CBD東擴建設,區域將爆發兩類居住人群:一類是中高端需求,及中小企業、文化傳媒公司的職員,以及部分拆遷人群,他們往往會選擇泛CBD區域,或在CBD內購買二手房;另一類是純高端需求,即跨國企業、500強企業高層等,他們更希望在CBD核心就近居住,從目前來看,區域內能滿足該類人群的高檔公寓屈指可數。』
朝青商務公寓前景看好朝青板塊,之所以被業內人士視為CBD商務人士的首選,不僅緣於其優越的地理位置,處於CBD東擴後的朝陽北區,距國貿僅4公裡左右,驅車10分鍾即可到達。同時,也取決於朝青高端項目的定位。據記者了解,目前朝青包括大悅公寓、青年工社三期在內的多個項目,均定位為酒店式商務公寓,不用裝修即可拎包入住,較好地迎合了CBD高端置業者的需求。
年初以來,朝青商業配套的提昇,也為區域商務公寓後市發展提供了強有力的支橕。朝陽大悅城、陽光新城市廣場和十裡堡西單商場相繼開業。從朝陽大悅城的業態來看,集購物、餐飲、娛樂、文化、教育、休閑於一體,擁有AEON百貨及超市、藍天城職業體驗館、金逸國際影城等主力店鋪;金錢豹、便宜坊、至愛等逾70家餐飲店鋪;並集合了HUGO BOSS、Tommy Hilfiger等200餘家時尚名品店。
隨著CBD東擴進程的加快,區域商業配套必然再度提昇,而商務公寓的市值亦將隨之走高。從目前來看,朝青在售商務公寓售價多在3萬元左右/平方米。而在不久前公布的朝陽區CBD核心區二期土地一級開發拆遷補償基准價格為3.5138萬元/平方米。由此可見,未來區域內公寓、住宅市值走高勢在必行。本報記者盧元強發自北京
上市房企現金吃緊【延伸閱讀】截至目前,上市房企三季報已悉數公布。盡管眾多房企特別是龍頭企業利潤增幅明顯,但與去年同期相比,不僅負債率大幅上昇,經營性現金流量更是迅猛下滑233%。業內人士認為,房地產資金鏈壓力與日俱增。
前三季度主要開發商的負債率均有較大幅度上昇,現金流方面,56家上市房企三季度經營性現金流量淨值為-521.83億元,去年同期為392.93億元,大幅下滑了233%。有37家房企經營性現金流為負,其中『萬保招金』四大地產龍頭的現金流同比下滑嚴重。
據了解,房企開發資金主要來自企業自有資金、國內貸款和預售款三方面。