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五六年前,朝青板塊在CBD東崛起,以『CBD後花園』的身份成為住宅市場上表現優異的佼佼者,也成為CBD置業的首選區域。經過多年的發展,昔日腳架縱橫、塔吊林立的區域,已經搖身一變,成為人流密集的中高端生活區域,大悅城、陽光新城廣場、西單商場的入駐,加上周邊華紡易城、國美第一城、天鵝灣等20餘萬平方米的社區商業面積,朝青板塊華麗變身,朝青商圈已經隱然成形。
大悅城凝聚商機
朝青板塊一直不缺商業面積,但由於該區域一直缺乏一個能凝聚起商機的大型商業,無法滿足除了日常基本居住需求之外的購物娛樂休閑需求,商業氛圍一直不夠。5月28日,朝陽大悅城的開業打破了這一尷尬局面,這也被視為朝青商圈形成的重要標志。
在21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔看來,『一個體量夠大、運營夠成功的購物中心,就能形成一個社區商圈的核心體。』蔡宇翔對『體量夠大』的判斷標准是8萬-10萬平方米。
作為目前北京東部地區體量最大、業態最豐富的購物中心,23萬平方米的朝陽大悅城不僅吸引了Strellson、Brooks Brothers、Guess、Sephora等國際一二線品牌,金錢豹、唐宮海鮮等70多家餐飲店、溜冰場、國際影院、KTV、健身中心等常規購物中心商戶,而且吸引了美國最大的服裝零售商GAP在大中華區的第一家店、日本永旺集團在中國的第一家日本全資百貨超市AEON、首個購物中心置業體驗館等獨具特色的商戶。
8月8日,記者來到朝陽大悅城,雖然GAP等幾個主力店尚在裝修中,人流量也有待提昇,但作為一個僅正式開業兩個月的購物中心而言,商戶開業率、人流量已經算相對優異。
多業態互補財源
對朝青商圈而言,23萬平方米的大悅城勢必是商圈的核心,但『僅有一個大悅城是遠遠不夠的』,北京市商務委員會商業專家顧問潘好龍認為,多業態齊頭並進,纔能真正形成一個區域級的商圈。
潘好龍認為,成熟的商圈需要多業態相互呼應,除了大型主題商業外,還需要特色商街、特色商業,目前朝青板塊已經具備了這樣的基礎。大悅城向北700米,是活力東方奧特萊斯,以品牌折扣工廠店為賣點。國美第一城和華紡易城之間,一條2萬平方米的商業街正在運作。
大悅城向南,有以華堂商場為主力店的陽光新城市廣場、十裡堡西單商場店,同樣是大型主題商業,與巨無霸級的大悅城遙相呼應,形成區域商圈的核心。
此外,還有10萬平方米的國美第一商街、2萬平方米的珠江羅馬嘉園康多提大道、4萬平方米的青年匯商街……據不完全統計,僅朝陽北路和青年路十字路口周邊2公裡半徑內,就有多達20餘萬平方米的社區商業。
大型商業中心輻射周邊,特色商街、社區商業互為補充,朝青商圈結構已經豐滿。
入住率提昇人氣
據大悅城首席招商兼運營管理顧問——香港司培思商業經營管理集團內部人士透露,朝陽大悅城之所以能吸引GAP、日本永旺等著名國際品牌,主要是這些品牌看好朝青區域的成長性和未來的商業氛圍。
據記者了解,2007年以前,因為區域建設尚未完成、商業設施匱乏、配套不完善等原因,朝青板塊入住率尚不足30%,但從2008年開始,隨著社區商業的湧現,入住率不斷提昇。
據相關數據顯示,截至2009年下半年,朝青區域人口總數已超過50萬人,其中2008年入住的新業主就達到了4萬戶。以朝陽北路和青年路十字路口區域而言,周邊社區入住率幾乎都超過了55%以上。記者從華紡易城了解到,該小區目前入住率已經超過65%。
大量中高端收入人群的入住,形成了一個高尚消費人群居住的大社區。據統計,該區域置業者80%以上都在CBD工作,年齡在30-45歲之間,正值事業和收入的高峰期,具有強大的消費能力和強烈的消費需求,造成區域對中高端商業需求更強烈。
區域價值仍處窪地
潘好龍認為,目前朝青商圈的價值正處於低估狀態,這種低估一方面是區域被低估,另一方面則是產品被低估。
從產品上看,匯博行根據北京市房地產交易網的數據統計,2009年朝青區域住宅價格上漲了29%,而商業地產只上漲了不到1%。住宅市場由於受政策調控影響,因此2010年的商鋪價格會有補漲的過程。
從區域上看,位於城市核心區的三裡屯商鋪售價已經高達18萬元/平方米,而朝青板塊的商鋪售價普遍仍在3萬-4萬元/平方米,僅與住宅售價持平或略高於住宅售價。『很顯然,核心區商業上漲的空間已經很有限,但近郊和郊區商業的售價未來仍具有不小的上漲空間。』
專業運作度仍需提昇
雖然朝青商圈的生成具備了天時地利人和的優勢,但是,從目前朝青商圈的運營看,仍存在部分問題。
2009年,活力東方奧特萊斯的開業曾為朝青板塊帶來一片嶄新的氛圍,開業首日,附近慕名而來的消費者將這個以品牌折扣工廠店為號召的商場圍得水泄不通,周圍交通一度癱瘓,但新鮮勁兒過去後,在北京諸多奧特萊斯中,活力東方奧特萊斯在大品牌的引入、新貨品補充等方面的弊端就開始顯現出來。近期,記者在對朝青板塊的商業做調查時,發現活力東方奧特萊斯人流量已經大大不如開業初期,部分品牌專櫃幾乎無人問津。
即便是目前一片叫好的朝陽大悅城,也存在餐飲過多,業態較少的問題。
蔡宇翔認為,商業地產的運營專業性非常強,成功的商業地產案例中,商業專業運營團隊必須從設計甚至拿地規劃時就開始介入,並貫穿整個項目的操作。
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