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[提要]《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)公布至今,已經過了半年。新拆遷條例何時出臺,還是個未知數。各地不時發生的強拆事件強化著公眾的擔懮:新拆遷條例是否難產,會否『胎死腹中』?
《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)公布至今,已經過了半年。新拆遷條例何時出臺,還是個未知數。各地不時發生的強拆事件強化著公眾的擔懮:新拆遷條例是否難產,會否『胎死腹中』?
新拆遷條例出臺,難在何處? 原『拆遷條例』為何屢受到攻擊『惡法』、『違憲』、『地方政府過度逐利的保護傘』。現行的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)廣受詬病,有人甚至公開稱之為『天怒人怨』。
『《拆遷條例》之所以經常受到攻擊,主要是因為,它的出臺主要是為地方政府的拆遷提供一個依據。』一位業內權威人士告訴《中國經濟周刊》。
1991年,國務院出臺《城市房屋拆遷管理條例》。當時,城鎮住房制度改革已取得了重大突破和實質性進展,進入了全面推進和綜合配套改革的階段。『當時對於地方政府來說,出現了新的問題:以前拆遷、改造,基本上面對的是單位,是公房,大家一起開個會,發個文件就可以了。1991年前後,隨著房改的實施,被拆遷區域中,越來越多的私有住房出現,地方政府應該怎麼拆?被拆遷對象應該怎麼安置?地方政府需要依據。於是,《拆遷條例》應運而生。』
之後,隨著社會經濟的發展,城市化的深入進行,拆遷越來越多,新情況不斷出現,比如住房商品化、房地產市場的形成等等,原有的《拆遷條例》已不能適應社會的發展,於是2001年新版的《城市房屋拆遷管理條例》出臺。
該業內權威人士認為,盡管2001版《拆遷條例》與1991版相比,進行了進一步的改善,如改『作價補償』為按照房屋的區位、用途等市場估價給予被拆遷人貨幣補償等,但實際上只是起到了『政府拆遷的依據』的作用,對被拆遷人考慮過少。
2001版《拆遷條例》總則第一條為:為了加強對城市房屋拆遷的管理,維護拆遷當事人的合法權益,保障建設項目順利進行,制定本條例。
該業內權威人士認為,重點是『保障建設項目順利進行』。『當時的背景是我國經濟發展加快,各地無不大搞規劃建設,架橋鋪路、招商引資,興建項目,而拆遷成為許多地方發展經濟要做的第一件事,是所有宏偉藍圖得以實施的前提。』
在『維護拆遷當事人的合法權益』上,對被拆遷人的權益考慮較少。『所謂拆遷,其實分兩步:征收和拆遷。因為,居民房屋下面是國家的土地。要拆遷,首先是政府征收土地,並對居民進行補償、安置;然後,開發商也好,相關方也好,進入、拆遷、重建。在征收土地環節,當事人只有政府和被拆遷的居民。而2001版《拆遷條例》,實際上兩步並成了一步走,將本應在征收環節,由政府負責的補償、安置內容,交給了拆遷環節,於是出現了第三方,即拆遷人。其實就是開發商。』
2001版《拆遷條例》規定,拆遷人依照本條例規定,對被拆遷人給予補償、安置;房屋拆遷管理部門和拆遷人應及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。『有關拆遷的事宜中,最重要也是最復雜、最難辦的,就是補償、安置。逐利的開發商能辦好嗎?』該業內人士表示,引入拆遷人,在許多地方的實際操作中,效果很明顯:開發商的積極性得到極大鼓勵,建設項目基本上能夠『迅速、順利進行』,但這種『快刀斬亂麻』式的拆遷辦法,受益者主要是地方政府。『被拆遷人幾乎沒有選擇的餘地。補償標准太低,補償方式太少,拆遷方法不當。比如補償方式,雖然有貨幣補償和房屋產權調換兩種,但被拆遷人基本上沒有自主選擇的可能。』
要不要保留『強制拆遷』爭議最大今年6月,中央電視臺《新聞1+1》欄目報道了一家位於北京鬧市區的釘子戶。
位於北京三四環之間的曙光西路上,幾間破舊的平房佔據著馬路整整3年,因房屋未拆,新修的市政乾道,在此處被迫瘦身:雙向八車道的馬路在這裡只剩下兩條車道。這片房屋就像一個孤島,矗立在十字路口。對於2003年朝陽區太陽宮鄉提出的45萬元補償,戶主無法接受。在接受央視采訪時,戶主表示,要按現在的市價算。該區域目前的房價在每平米3萬元左右,按戶主的算法,這幾間平房的補償在600萬元左右。
看了這則報道,北方某市負責城建的劉書記十分感慨。『到底是首都,換個地方,估計早就強拆了。』
對於新拆遷條例,劉書記表示,自己最關心的有兩條:強制拆遷是否保留;公共利益如何界定。『城市發展,拆遷無法避免。強制拆遷要不要保留?如果不保留,政府的執行力如何確保?就像北京這則新聞,公路都修到家門口了,住戶拒絕搬遷,這時候怎麼辦?是公路改道還是住戶搬遷?如果保留,在什麼程度上適用?是先拆後補還是先補後拆?』?
《征求意見稿》規定,為了公共利益的需要,對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人給予補償的,適用本條例。
『《征求意見稿》對公共利益的界定只有籠統的7條,但對於地方政府來說,這肯定不夠。比如,條例規定,「國家機關辦公用房建設的需要」屬於公共利益的需要,但我個人認為,一家大企業落戶地方,它的廠房用地不一定比有些機關蓋新的辦公樓所產生的公共利益小。但老百姓不一定這麼認為。』劉書記說。
華遠地產股份有限公司董事長任志強則直接表示:根本就沒有非公共利益的拆遷行為。
『不能說《拆遷條例》是一部「惡法」。它的出臺、內容的修改和我國經濟社會發展密切相關,並隨之進行完善。1991年,2001年,現在,又一個10年即將過去,《拆遷條例》的完善勢在必行,如何在新的形勢下,在城市化加快進行和保護百姓合法權益中間找到平衡點,至為關鍵。這一次修改,應該會改變它20年來作為「政府拆遷依據」的主要屬性。』上述業內權威人士表示。
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