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度過桑拿之夏,樓市即將迎來下半年放量供應,但大幅降價很可能是一種奢望。
7月31日,星期六,在北京工作了七年的李建敏起了個大早。他計劃在6點之前趕到位於北京南五環外的大興區黃村,離他住處約一個小時車程的郊區。
前一天,李建敏在繳納了5萬元的訂金後,參加了『保利茉莉公館二期』(下稱茉莉公館)的網上搖號。『總共59組,我排在了54組,肯定買不到90平方米兩居的戶型了。』他失望地說。茉莉公館的工作人員當時提醒他,開盤當天場面會很火爆,建議他早點來排隊,而項目的開盤將從凌晨4點半開始。
31日,已入『中伏』節氣,是一年中最熱的幾天。售樓處沿路的馬路上早早就排起了大隊,人們頂著烈日,一邊大口喝著冰水,一邊研究戶型。茉莉公館雖遠離城區,但地鐵概念、90平方米的主力戶型、以及『不算太高』的總價,都較為符合首次置業消費者的需求。當然,價格並不便宜,開盤均價約17000元/平方米。
『調控了這麼久,年初短短的三個月,郊區房價就從1萬漲到2萬多,現在最多是從最高點下調了20%,停在1.8萬元左右,但還是很高。』李建敏無奈地說。
上午10點半左右,剛叫到27組,最受歡迎的90平方米兩居戶型已全部售罄。滿臉汗水的李建敏徹底失望了:『價格沒怎麼跌不說,現在想買都買不著了。』
又過了不到半小時,茉莉公館無花可折,400套住房全部售罄。
新房密集入市刺激交易量回昇盡管樓市深度調控已經過去了近四個月,李建敏買房的經歷並不特殊。在茉莉公館開盤前一周,位於北京市房山區長陽鎮的萬科中糧長陽半島項目,以低於預期價格約10%的低價入市——1.35萬元/平方米帶精裝修,兩天之內,854套房源即全部賣光。
由於萬科一向的示范效應,這被視為市場逐漸從冰凍狀態中蘇醒的信號。成交量數據顯示,從7月第二周(9日-15日)開始,一線城市的住房成交量已呈現震蕩上揚之勢。
根據中原地產的監測數據,全國九個重點城市總成交量環比增加6%,四個一線城市中,除廣州環比小幅下降5%外,京、滬、深三地反彈幅度分別為27%、26%、33%。
與一線城市情況迥異的是,二線城市的成交依舊冷淡,除杭州市場受供應增加大幅反彈外,其餘四市均有小幅下跌,幅度在10%以內。
到了7月最後一周(23日-29日),一線城市新房市場的成交量反彈已相當明顯,除深圳外,京、廣、滬三大城市成交量環比大增在五成以上,上海當周的成交量已恢復到4月新政前的水平。二線城市也扭轉了頹勢,津、渝、蓉三市環比增幅在兩成左右。
一方面,大量新盤入市刺激了交易量的回昇,另一方面,開發商面對調控形勢,調低定價,對消費者重新產生了吸引力。
一家大型上市房地產公司高管對財新記者表示,『大的開發商下半年推盤時間較早,如萬科、保利,六七月新推的量會很大,市場整體推盤量將在8月以後明顯上來。從全國來講,今年下半年的推盤量將相當於去年下半年和今年上半年的總額。』不過,他強調說,『一線城市的新增供應量增加不會很多。』
金地集團董事徐家俊預測,『下半年一線城市的新房供應量會增加至少1倍,而價格還會有10%的降幅。』
更有樂觀的看法認為,下半年樓市的供應量將增加不止1倍。一家國際投行的中國策略師認為,『從三季度開始價格將在目前的基礎上再降低15%,而交易量則將恢復到原來的70%-80%,達到新的平衡。』
大降價只是一種傳說要想達到新的平衡,需要開發商合理的『測量』市場的溫度,即降價幅度。特別是在市場下行時,如何『合理定價』成為考驗開發商的最大課題:一方面需要試探消費者的心理預期,並保證企業的利潤水平,另一方面,則需要經受住大量新盤入市的壓力。
華遠地產董事長任志強認為,開盤時是開發商『惟一一次的定價機會』。『開盤時的合理定價對開發商尤為重要,定低了收益率降低了,定高了房子賣不出去,再想降價就沒那麼容易了。』任志強曾對財新記者說。
對於定價,開發商有著不同的判斷,龍湖集團一位高管向財新記者表示,『從市場情況看,現在5%-10%的下跌就足以促使消費者出手了。』他透露說,自從調控以來,盡管成交量明顯下降,但是來電來訪的數量一直沒斷,感覺市場的巨大需求量仍然存在,『還是暗流湧動』。
萬科等知名開發商的定價策略,會在很大程度上對周邊樓盤的定價起到指導作用。前述大型上市房地產公司高管表示,『大公司對市場的判斷較為迅速,在六七月的定價就采取了務實的策略。但是小公司還沒有跟進,因為小公司沒有新盤推出,想一邊觀望一邊銷售以前的項目,所以降價的必要性不是很緊迫。到了9月,他們就會跟進了。』
肖小平也認為,樓價繼續下行的空間有限。『從7月成交量數據來看,與最低迷的時候比上昇了30%,尤其是剛性需求開始變得比較強烈。當剛性需求開始入市,成交量開始回昇後,價格要再往下走就有難度了。』
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