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『新國十條』百日樓市量跌價平,下半年樓市到底能不能探底?開發商扛價是否會真的拉昇行情?地產市場走向在今年下半年顯然會進入關鍵的轉折期。
成交維持低迷態勢
『從目前統計數據來看,7月份天津二手房成交量會在4500套左右,這個數字環比上月下降了2個百分點左右,但與去年同期相比仍高出近兩成。也就是說,盡管新政後樓市成交量比春節後高峰時期明顯下降,但與往年相比仍保持很高的成交量,市場穩定回調仍有空間,因此新政的作用在下半年也會持續發揮效力,市場成交低迷局面不會快速扭轉。』地產中介表示。
據了解,一、二手房的成交情況和價格都有很強的聯動性,今年下半年樓市成交量仍會以低迷態勢為主,商品房和二手房市場都不會有太大的業績突破。
另外一些業內人士則認為,下半年大批量新盤上市將會造成市場供應量激增的局面,購房者選擇餘地加大有可能會在一定程度上刺激成交,但具體的市場反應還取決於開發商和二手房主的定價心態。
價格仍有調整空間
今日國土部的『上半年全國土地市場動態監測分析』報告仍然建議,下半年要保持現有房地產調控政策的持續性和穩定性,確保實現調控目標。政策面的鐵面無私讓房價在下半年的走勢也被業內普遍看空。
據統計,下半年天津估計將有104個新開樓盤上市,其中純新盤數量達到50個,比上半年增加20個之多。除了開發進度吻合的樓盤將上市外,很多開發企業看到新政帶來的成交量大幅下降局面,對明年以後的市場判斷難以明晰,所以也把一些並不在今年銷售計劃內的項目提前上市。據了解,萬科、富力等國內大型地產企業品牌已經主動對市場價格和銷售節奏進行調整,對於資金實力欠缺的中小企業而言,顯然會形成較大壓力。隨著大批新盤紮堆上市,下半年樓市競爭會更加激烈,但購房者的觀望情緒仍在持續,因此下半年房價很可能會隨著成交量低迷觀望期突破半年大關而最終出現更大范圍下降。
降幅外環新盤高於市區
『下半年我們新開項目雖然比一期售價高出近千元,但實際上這個定價我們制定得已經比較保守了。雖然新開項目挺多,但現在位於市區的項目非常稀少,即使市區項目價格高、銷售速度慢,但銷售難度比外環以外項目要低得多。如果銷售情況好,未來也不排除漲價的可能性。』南開區某項目銷售負責人表示,市區樓盤的地域稀缺性決定其將成為降價大潮中的最後一波。
事實上,多數地產業內人士都比較認同降價由外而內的漸進推行走勢。業內專家表示,從商品房市場來看,外環以外樓盤的降價幅度和速度遠遠高於市區項目,而由於改善型買家需要賣舊買新,因此市區二手房價格也會隨之逐步下滑,最終降價趨勢會形成『環外新盤-市區二手房-市區新盤』的降價趨勢,帶動全盤價格的下降。
10月或將出現價格信號
盡管業內普遍看空下半年價格走勢,但今年樓市價格顯然難以見底。
『成交量的下降經過半年以上的市場消化,開發商和二手房主的扛價心態和實力逐步瓦解後,價格纔會逐漸下降,且下降走勢會從局部逐漸蔓延到全市,這種價格變化仍需要半年至一年以上的時間纔能逐步形成。也就是說,新政的價格效應至少需要一年以上纔能實現,即明年年中纔可能出現成規模的價格變化,因此今年天津房價預計不會出現市場期待的抄底價格。』我愛我家陳萌認為,下半年樓市會出現價格下降趨勢,但今年並不是真正抄底的好時機。
國土部部長徐紹史日前公開表示,『房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,再過一個季度(三季度)左右房地產市場可能會面臨全面調整,樓市新政三季度推出,房價會有所下降,但下降到什麼程度不好說。』這是自4月中旬地產調控以來,房地產管理主要職能部門主要官員首次表態和預測中國房地產可能全面調整、房價將會下降。
按照徐部長的時間表判斷,第三季度以後市場將從量跌價穩局面轉入量價齊跌時期。與之相吻合,不少業內人士也都預測10月份市場將會出現價格信號。根據慣例,多數地產企業都會在第四季度結合此前市場銷售情況和全年銷售計劃進行策略調整,在今年市場持續低迷的背景下,明年市場走勢難以判斷,因此多數開發商很可能會在第四季度結束扛價策略,為下一階段的現金流考慮而進入降價階段。
從環外到市區,如果新政繼續嚴格執行,預計10月份房價會出現更大范圍的下降。市場在10月發出這個價格信號之後,更大范圍的降價潮纔會更快鋪開。
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