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在28日打包轉讓三『績差』子公司股權僅僅一天後,華潤總公司又在上海聯合產權交易所掛牌轉讓深圳深國投房地產開發有限公司49%股權,掛牌價格8.2億元。
資料顯示,深國投房產成立於1996年4月5日,注冊資本34010萬元,深圳市盛興信息諮詢有限公司持有其51%股權,華潤總公司旗下華潤深國投投資有限公司持有其49%股權。
與前一天打包轉讓的三家子公司相比,深國投房產的經營業績並不差,2008年,公司實現營業收入5.82億元,淨利潤5298萬元,2009年,業績繼續增長,公司全年實現營業收入20.9億元,淨利潤2.23億元,截至2010年5月31日,公司實現營業收入2257萬元,淨利潤虧損824萬元。
記者注意到,不同審計機構出具的數據出現了較大出入。根據深圳振興會計師事務所出具的年度審計報告,公司2009年度資產總計58.7億元,負債總計51.1億元,所有者權益7.61億元。此次掛牌,評估基准日同樣是2009年12月31日,但畢馬威華振會計師事務所深圳分所的審計數據卻顯示,公司資產總計11.5億元,評估值26.1億元;負債總計10.6億元;所有者權益9207萬元,評估值15.6億元,溢價約16倍。據此,標的股權對應評估值7.67億元,掛牌價格8.2億元較評估值又溢價5600萬元。
據披露,深國投房產目前存在大額擔保和不確定的經濟損失風險,其全資子公司深圳華龍地產開發的水榭花都項目已大部分實現銷售,但稅務部門尚未對該項目涉及的土地增值稅和所得稅進行匯算清繳。截至評估基准日,該公司賬面計提了土地增值稅1.26億元和所得稅4934萬元,但華龍地產是否需要補繳以及補繳數額均存在不確定性。深國投房產長期持有深圳水榭地產75%股權,根據2005年10月18日水榭地產股東會決議及相關協議約定,如水榭地產項目開發利潤達到7億元,在利潤分配之前先向萊蒙房地產支付3.16億元利潤,根據公司的測算結果,該項目的開發利潤超過7億元,因此水榭地產將上述3.16億元計入土地取得成本,本次評估過程中土地增值稅及所得稅的成本抵扣額不包括此3.16億元。水榭地產最終實際繳納的土地增值稅、所得稅數額,應以稅務局最終核定數額為准。
截至2010年4月30日,深國投房產及其參股公司申報評估的房地產開發項目中,香蜜湖水榭花都會所102/103房、香蜜湖水榭花都肉菜市場、東莞時尚島商業中心、常州武進假日酒店、常州萊水項目用地均已設定抵押,水榭地產銀行存款質押5.4億元,東莞地產銀行存款質押310.59萬元,此外,深國投房產及其各長期投資企業之間均存在相互擔保的情形。
值得注意的是,深國投房產持有昆明市新河民房地產北市區有限公司49%股權,本次轉讓標的的資產評估范圍已包含了該公司資產。近期,昆明市國土部門對該公司發出了因土地延期開發處以收回閑置土地處罰的通告,現相關各方已就該事項正在與昆明市國土部門及其相關部門進行申述溝通中,上述事項可能存在不確定的經濟損失風險。
從受讓條件來看,意向受讓方需為在中國內地注冊並合法存續的企業法人,須為單一企業法人,不得采用聯合舉牌及委托方式舉牌,此外,意向受讓方或其控股公司應具有房地產開發經驗,須提供8億元以上的銀行資金存款證明。
從這些條件看,華潤集團旗下的上市公司萬科符合條件,但持有標的公司51%股權的深圳市盛興信息諮詢有限公司已明確表示不放棄優先購買權。
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