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昔日地王,今朝何在?《第一財經日報》記者昨獲悉,2007年~2009年期間杭州十幅左右地王,半數以上稱,目前尚未銷售。『以拖延開盤銷售時間換取盈利空間』成為他們無奈的選擇,少數對外銷售的地王項目銷售率總體不順,對外報價普遍站上3萬元/平方米。
昨日,克爾瑞杭州公司分析師林敏向記者介紹了昔日杭州幾幅『地王』的最新狀況:2007年11月,遠洋地產(03377.HK)攜北京一家企業,以22.26億元聯合競得的『杭一棉A、B地塊』(樓面地價約15588元/平方米),2006年9月,綠城(03900.HK)、濱江集團(002244.SZ)以36.3億元競得『杭汽發』商住地塊(樓面地價10870元/平方米),以及2007年底,廣宇集團(002133.SZ)和杭州西湖房產集團聯手獲得的原東南面粉廠地塊,目前均未實質性開發。
拖延開盤等待政策明晰
克爾瑞杭州公司總經理劉晨光介紹,2007、2008、2009年出爐的多幅杭州地王,如今多數已經具備銷售條件。按照正常開發周期,應該在上半年對外銷售。但在嚴峻的樓市調控下,西湖地王項目們紛紛選擇延遲開盤。有的甚至可以領取預售證,卻遲遲不領取。
例如,據杭州學院路的雅戈爾旗下『御西湖』項目售樓人員稱,該樓盤將由毛坯房改為精裝修房,因精裝修方案沒有完全確定,所以還不能確定開盤時間。原本毛坯房的定價在34000~35000元/平方米。而精裝修房的售價應該在35000元/平方米以上。2007年7月,雅戈爾經過90輪書面競價,以14.76億競得該地塊,樓面地價15712元/平方米。當時,該地塊鄰近的幾個優質樓盤在售均價均不足20000元/平方米。
另一例,賽麗綠城麗園售樓小姐稱,計劃今年8月底開盤,均價45000元/平方米左右,沒有折扣。推遲開盤主要因為施工來不及。這幅杭州原東南化工廠地塊是浙江萬均置業於2008年底歷經91輪激烈競價最終以折合樓面地價約9833元/平方米的價格奪得,成為2008年近乎平淡的杭州土地市場一個意外的『地王』。2009年,萬均置業將地塊部分股權轉讓給綠城,雙方合作開發該項目。
劉晨光分析,一些地王項目目前在以各種理由往後『壓一壓』。『開發商的想法是,以拖延時間換取盈利空間,往後政策進一步發酵的可能性偏小。』
已售地王項目銷售不順
記者發現,部分地王項目由於樓板價過高,現階段仍舊不適宜開發建設。但對比這些地王項目周邊的在售項目銷售價格,經過2009年上半年住宅銷售市場和土地市場的價格回昇,已開工項目已經可以產生一定的利潤空間。然而,實際銷售卻並不順利。
根據杭州『透明售房網』最新數據:位於西湖區轉塘鎮區的金都·高爾夫藝墅,4月16日開盤,開盤均價35000元/平方米。納入網上預(銷)售總套數153套,已預(銷)售總套數僅3套。
2007年8月,金都房產集團和九龍倉聯手,分別以11億、7.1億、11.41億、1.4億拿下轉塘4幅地塊,其中37號地塊樓面地價為9688元/平方米,而位置相對更好的43號地塊樓面地價為10004元/平方米。
此外,雅戈爾·西溪晴雪在今年4月10日開盤,開盤價格(均價)為31285.71元/平方米。納入網上預(銷)售總套數66套,已預(銷)售總套數24套,銷售率約36.36%。
昨天,杭州一家地產上市公司證券事務代表表示:目前,幾幅2007版地王仍在『曬太陽』,項目進程處於方案規劃討論階段。天價地王項目並不好做,地產商可不想搞砸了。在當前市況下存在較高經營風險,其高價拿下的地塊甚至可能面臨無利可圖的困境。
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