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爭論焦點
物業認為,業主封閉陽臺的行為違反了當初簽訂的管理公約,並多次上門回訪要求整改但均遭拒絕。
業主表示,交房時,物業要求業主必須簽訂管理公約,否則不給鑰匙。被告簽署管理公約屬於被迫,公約是無效的,原告的行為是一種隱瞞、欺詐、強迫的行為。
一審判決業主敗訴需拆除陽臺的窗戶。昨日二審並未當庭宣判。
小區管理公約是否有效?
房屋靠近內環線及繁忙的羅山路,浦東仁恆河濱城業主將陽臺封閉阻擋噪音和尾氣。而小區物業卻以此舉違反小區管理公約,將10名業主推上被告席。一審法院認定,物業有理,業主敗訴。7名業主不服提起上訴,稱在小區管理公約上簽字屬被迫,因為入住時不簽字則無法拿到房屋鑰匙。昨天,上海市一中院開庭審理此案。
物業:
管理公約禁封陽臺
仁恆河濱城位於浦東新區丁香路1399弄。2004年7月12日,仁恆物業根據合同為仁恆河濱城提供前期物業管理服務。
2008年2月,趙先生取得仁恆河濱城某房屋產權,屋內共有南北兩處開放式陽臺。同年11月,趙先生為南北陽臺加裝窗戶,將原有的開放式陽臺建為封閉式陽臺。一年後,趙先生因此舉被物業仁恆公司告上法院。
仁恆物業稱,2007年12月23日,趙先生簽署了《仁恆河濱城管理公約》。該公約規定,嚴禁業主在建築物外牆包括陽臺、露臺、窗戶等部位的外立面安裝任何戶外遮光簾、雨篷、花架等裝置;嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺、庭院和窗戶。
仁恆物業認為,趙先生封閉陽臺的行為違反了當初簽訂的管理公約,並多次上門回訪要求整改但均遭拒絕。據此,仁恆物業訴諸法院,要求判定趙先生拆除其擅自封閉的安裝在涉訟房屋南北陽臺上的窗戶,恢復原狀。
趙先生並不是唯一成為被告的業主。據悉,當時被仁恆物業一起推上被告席的還有其他9名業主。
業主:
物業欺詐公約無效
面對物業的訴訟,趙先生及其他業主覺得甚為可笑。趙先生認為,根據物權法,陽臺屬於個人私有財產,自己當然有使用、處分的權利,任何人不得乾涉。且趙先生所有的房屋臨近內環線羅山路,噪聲、塵土、廢氣等污染嚴重,因此,封閉陽臺可以讓生活環境更加舒適。
趙先生坦言,當初確實簽署了管理公約,但實屬情非得已。根據趙先生的說法,2006年12月,其與房產商簽訂定金合同時並未附有該管理公約。2007年1月,簽訂預售合同時,該管理公約纔首次出現,但當時並沒有要求被告簽署。時值交房時,物業則要求業主必須簽訂管理公約,否則不給鑰匙。
在趙先生看來,若在購房之初即知道必須簽訂管理公約不能封閉陽臺,他根本不會購買該房屋。『被告簽署的管理公約是無效的,原告的行為是一種隱瞞、欺詐、強迫的行為。』
一審時,被訴的10名業主與趙先生看法無異,均認為物業此舉於法無據。法院審理後認定,業主既然簽署了管理公約就應當遵守,趙先生封閉南北陽臺的行為違反了公約,改變了涉訟房屋的原有狀態及外貌,對所在小區的整體環境造成影響。據此,一審判決業主敗訴,需在10日內拆除陽臺的窗戶。
7名業主對此判決不服,提起上訴。昨天,一中院開庭審理此案時,業主及物業公司的意見幾乎和一審一致。業主要求二審認定管理公約簽訂無效;物業公司則認為,一審判決合法要求法院維持原判。
昨天,一中院未當庭作出判決。
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