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(一)中國幾大城市房價可能已是世界最高的了
看到一組數據令人很吃驚:按戶均收入來看,柏林居民買一套房只要3年多(即10萬歐元收入,房價為30多萬歐元);同一指標,紐約為6年多,東京為8年多,莫斯科為17.2年,香港為20.8年,新加坡為30年(新加坡85%為廉租房,而這裡的『30年』是對15%的市場價房而言)。而中國大陸城市,該電視臺未能獲得統計數據,他們估計北京為25年;那麼上海呢,深圳呢,一套房動輒在350-400萬,年均收入有10萬的話,就是35-40年(今年5月1日,上海內環線內房價為4萬)。
這真是令人震驚。
此外,證明中國大城市房地產存在嚴重泡沫的另一個證據就是:將房地產現價賣出,如一套150㎡的上海舊房子,可賣得300萬,拿去存5年期存款,年利率為3.6%,一年收益可得10.8萬元;如果買企業債券,5-6%的收益(稅後),一年收益可得15-18萬,但拿去租給別人,租金只能收到每月4000元,一年4.8萬元,還得交稅,還得經常為房客修空調、冰箱、水、電等等,煩惱無比。這種情況,只有中國有。我的一位碩士研究生畢業後在牛津大學讀博士,現在已在當地買房了,因為那裡租金完全超過了當地銀行按揭貸款,可以以租還貸。可見,中國一些特大城市房價太高,而且肯定有泡沫。
(二)百日調控下撲朔迷離的房地產市場
但有泡沫不等於可以馬上用『休克療法』去魯莽地捅破它。經濟學家就如醫生,他們不是畫家可以隨意畫畫、修改;不是文學家,可以把女孩子描寫得『沈魚落雁』。經濟學家與政府領導對於宏觀經濟的大病、重病只能像現實生活中的醫生那樣,根據病的實際情況來提出治療方案。中國今天形勢下對房地產的政策左也不是右也不是:不抑制房價不行,狠狠抑制,如果一下子捅出第二個日本也不行。日本20年換了15個首相,失業率大增,經濟大衰退之路中國萬萬不能走。
因此中國這次從四月最後一周起的調控一直十分奇怪。一方面讓上海上報房產稅試點方案,並讓媒體對此大肆報道,一方面又下令對房地產進行差別化利率貸款。但真正的調控就是房貸控制很嚴,其他政策均未出臺。『房產稅』也只見報上去,又不在國務院會議上討論。近日又報道財政部說要2012年出臺,這等於一個利多,起碼這一年半不會出臺了。筆者認為『房產稅』在修改後,實際必然變成物業稅,出臺必須經過人大常委會審議,這是很難通過的。
在百日調控(『引而不發』,實際發得不多)下,上海成交量降到24萬㎡/月,深圳豪宅價在大跌,北京成交量也很小,有降價銷售的。但是二線城市房價沒有跌,如哈爾濱、昆明、寧波,有的還在大漲,如新疆的喀什市,上個月還僅2000元/㎡,一個月後就漲到4000元/㎡了(宣布為『經濟特區』了)。
顯然,國務院是要對部分房價上漲過快的城市進行堅決調控,對二線城市、中小城市沒有過分調控之意:2000-5000元/㎡,有必要調控嗎?
因此,這次的房地產調控是歷次中最奇怪的一次,對大城市調,對中小城市卻不希望它們跌。實際上是希望通過這種差別化政策,保持中國經濟能有較高的增長。尤其對經濟適用房與廉租房(全國要搞580萬㎡,不是小數字),還想推進、擴大。
管理層希望僅通過『第二套貸50%,利率為正常利率之1.1倍;房價上漲過快的城市第三套不貸』的做法,讓炒房族資金鏈斷掉,讓無錢者不能炒房,來抑制房價上漲過快。這種做法,屬於用計劃經濟的方法來管市場經濟,屬於很嚴厲的窗口指導。這樣下去,對炒房族的殺傷力還是很大的,實際上是釜底抽薪地停止了房地產炒作市場中的、銀行全力支持的信用交易、墊頭交易行為。
筆者估計,這項差別化的房貸政策如果持續1年以上,大城市的房地產炒作風會最終冷卻下來。因為據傳,國家電網透露,對全國660個城市6個月的追蹤,用電量為零的房間達6500多萬間,如果情況確實,那麼這些房子可住2.6億人。那就是說,炒房、囤房者確實存在。
中國房地產要麼漲,要麼跌,不可能走平臺。大城市房價如果一年不漲,以銀行貸款炒房的人就會退出一批來。他們全部的希望在於『大漲』,漲後賣出,還貸盈利。不跌不漲,就得付巨額利息,他們就受不了。
但是,喀什市一個月從2000元/㎡漲到4000元/㎡給人很深啟迪,即中小城市、縣城房價由於調控力度弱,地方政府又決不會主動調控,那麼房價在社會游資的參與下,還會漲。浙江某市,200套別墅(400萬元一套),三天搶光。這令人意識到,中國房地產市場出現了『東邊不亮西邊亮,黑了大城炒小城』的復雜局面。
發展商及老百姓慢慢看出了這次調控的端倪,建材、螺紋鋼、銅止跌上漲了,上海發展商又開始拿地了,不過是在競價中底價成交。(7月21日,拍賣上海閘北區一地塊,僅兩家開發商競拍。上海中星集團和北方城投以底價15.7億拿下該地塊,樓板價僅為12002元/平米;該地塊還附有苛刻條件,競買人必須帶建幼兒園和社區衛生服務設施及公共綠地,產權歸區政府相關部門;中小套型普通商品房,即90平米及以下住房,須佔總比例的20%。)
這與目前冷冷清清的上海樓市是相吻合的。
總之,中國房市,撲朔迷離;中國宏觀調控方向、目標,撲朔迷離。又想打泡沫,又不敢打死;既不想成為當時房價狂熱再狂熱之迪拜,又不敢成為經濟大蕭條20年之日本。
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