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提要:業內人士建議,下半年應確保土地調控政策的穩定性和持續性,並使土地市場的『降溫』進一步促進樓市的『退燒』,使整個房地產市場逐步回歸理性發展的軌道。國土資源部確定的2010年住宅用地計劃供應達18.5萬公頃,但上半年大多數城市完成計劃均不到40%,深圳、廣州等地更是不到20%。
『這兩個月,聽不到地王的新聞了。』不少房地產人士談起眼下的房地產市場,有此感受。這背後,是新一輪樓市調控政策在土地市場上收獲的初步戰果:土地供應增加,地價快速上漲的勢頭初步得到遏制,『地市』競爭逐步趨於理性。不過,此次『地王』偃旗息鼓,是蟄伏還是遠離?
業內人士建議,下半年應確保土地調控政策的穩定性和持續性,並使土地市場的『降溫』進一步促進樓市的『退燒』,使整個房地產市場逐步回歸理性發展的軌道。
『地市』呈現四大變化
三四個月前還是地王頻出、價格滾燙的土地市場,目前終於有所降溫。上半年尤其是4月中旬新一輪調控啟動以來,土地市場呈現出以下四大變化:
——供應『開閘』,『地根』顯著放量。數據顯示,今年上半年,全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米,同比增加100%。6月,103個城市共推出住宅用地3152.4萬平方米,同比增加35%。
——成交逐漸回落,房企拿地積極性低於政府推地。統計數據顯示,2010年上半年全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米,同比增加85%,但有逐月下降趨勢。至6月,成交量環比下降28%,同比下降37%。
——價格回落,高價搶地現象顯著減少。中國土地勘測規劃院的最新報告顯示,第二季度105個主要監測城市商業、居住用途地價環比增幅較上一季度分別下降了0.36、1.24個百分點。上半年總價排名前10的地塊中,僅有1宗成交於4月中旬『新政』實施之後。近期地市降溫十分明顯,一些地方甚至出現了流拍情況。
——出讓方式微調,土地交易約束加強。各地引入『綜合評標』『一次競價』『雙向競價』等出讓手段,並更多采用招標出讓方式。比如,北京在5~6月成交的11宗住宅用地中,9宗以招標方式出讓。
上海在7月16日出讓四幅地塊。與此前不同的是,此次開發商確認成交後當日即簽訂出讓合同,且需在簽訂出讓合同起30個工作日內一次性付清土地款;如果分期,則需要在簽訂合同起10個工作日內繳納50%的首付款,其餘50%需在3個月內付清。對比國土資源部的『規定動作』,一些地方的『自選動作』更為嚴格,對開發商的資金償付能力有著更高的要求。
業內人士指出,土地政策在本輪房地產市場調控中發揮了重要作用,增加住宅用地供應、提高土地保證金和首付比例、明確項目開竣工時間、嚴格清算土地增值稅等措施有效地抑制了快速上漲的地價。
『地王』是蟄伏還是遠離?
回顧2009年以來『地王』對房價的助長效應,令人心有餘悸。以北京為例,2009年2月、7月、11月和2010年3月,北京市場『地王』頻現,同期商品住宅銷售均價環比分別應聲上漲16%、11%、10%和22%。特別是2010年3月,北京土地市場一天冒出3個『地王』,當月商品住宅銷售均價環比應聲上漲22%。縱觀近年來樓市的風雲變幻,『地王』頻現之際常是房價上漲最快之期。以致不少人直言:此輪調控成敗關鍵,就在於能否摁住『地王』之頭。
上海永慶房屋總經理陳史翎認為,增加土地供應的措施在此次調控中十分關鍵,『去年樓市「小陽春」時,地價已經被房價帶起來,但土地供應沒有放松,致使地價隨之飆昇,地王一個接著一個;今年以來,當房價帶動地價下行時,及時將土地市場開閘,這樣能有效地穩住市場、穩住土地價格。』
但是,業內人士也提醒,目前尚不能對調控過於樂觀,土地市場依然存在一些不確定因素。比如,一些熱點地塊仍然受到開發企業的追捧。廣州荔灣區6月成交兩幅住宅用地,溢價率分別高達123%、134%。上海6月成交了兩宗住宅用地,其中一地塊的溢價率達135%。
其次,部分央企在土地市場的活躍態勢值得關注。近期,多家央企頻頻『跑馬圈地』,在土地市場出手闊綽。比如,廣州6月兩幅高溢價地塊的買家便是央企中國鐵建地產。有機構統計其自3月中旬以來累計購地金額已近100億元。
在央企購地活躍的地區,地價甚至不跌反漲。比如,今年以來天津多幅地塊被央企高價競得,該市上半年住宅用地掛牌均價為每平方米1685元,同比上漲87%;成交樓板價為每平方米1943元,也遠高於去年同期。今年6月,天津住宅用地掛牌價逆勢上漲至1963元,環比增加7%。
另外,國土資源部確定的2010年住宅用地計劃供應達18.5萬公頃,但上半年大多數城市完成計劃均不到40%,深圳、廣州等地更是不到20%。由於土地供應涉及拆遷、征地、『生地』變『熟地』等一系列流程,對當地政府的財力有較高要求。對於部分土地一級開發薄弱的城市,能否順利執行土地出讓計劃尚存疑問。
地市、樓市能否延續『退燒』態勢?
中原集團董事程澐介紹,隨著土地供應的繼續加大和調控的繼續,下半年土地市場『價格上漲可能性較小』,而會延續溢價率回落、價格趨於理性的態勢,『下半年對很多企業來說是拿地的好時機。』
土地調控將保持穩定性和延續性。國土資源部相關負責人日前表示,下半年將重點查處房地產項目違規違法用地,特別是違規向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質行為。上海市規劃和國土資源管理局相關負責人表示,將加強土地儲備工作,目前已規劃選址23個基地,可用於開發住宅用地面積約40平方公裡;此外,還將嚴格規范商品房用地出讓行為,對中小型普通商品住房,明確住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等,納入土地出讓合同,並通過規劃土地驗收予以落實;另外,還將探索『綜合評標、一次競價』等土地出讓方式,將投標價款、付款進度、開發建設周期等因素作為評標條件。
中國土地勘測規劃院城市地價動態監測分析組認為,預計下半年,隨著宏觀經濟平穩發展,保障性住房建設力度持續加大,市場監管進一步完善,城市地價總體水平將進一步趨穩,東部部分城市或將出現地價水平總體下降態勢。
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