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1月22日,青島2010年首場土地拍賣會上,來自浙江的地產大鱷綠城斥資40億元拿下市南前海鑽石地塊(原青島市市南法院),樓面地價達到17800元/平方米,成為青島新地王。
近年來,青島房地產市場格局變化巨大,地產大鱷瘋狂進駐青島。在剛剛過去的2009年,島城房地產市場創下了多個紀錄。不僅全年賣出86354套住宅,創下有統計以來的最高紀錄,土地出讓數量、總價更是創下10年之最。
據了解,從1999年起,青島市開始實行國有儲備土地出讓招拍掛制度,而2002年璽景園項目被公認是島城首個地王,截至目前,島城共出現比較轟動的地王12個。
土地市場是房產市場的風向標,青島的土地市場用一個個地王印證著市場的活躍,地王的頻繁出爐同樣也成為樓市火爆的一個佐證。從2007年開始,青島的地王似乎成了國內大地產商的專利,大鱷們在土地市場上繼續制造著大動靜,而他們在焦點地塊上揮舞的大手,也顯示著青島這個地產方面的二線城市,愈發成為大地產商心目中的好地方。
地王影響力多大從2002年開始,青島的土地市場屢現地王身影,地王對於房價影響有多大?
『山東路地塊拍賣後的第二天,周邊的樓盤就調整了價格,開發商反應也太快了!』1月29日,在山東路某樓盤看房的市民王先生回憶說。據了解,2007年9月5日,青島國有土地使用權拍賣會上,在經歷了280多個回合的激烈競拍後,山東路地塊被中海地產以樓面地價8330元/平方米,總價16.1826億元的天價收歸囊中,而當時周邊樓盤的售價也不過每平米8000元左右。
這在當年轟動一時,山東路地價從此開始邁向每平米萬元大關,同時直接刺激了山東路周邊良辰美景等樓盤銷售價格上漲,在後來短短幾天內上漲了數百元。
『如果按照現在的地價建築成本計算,中海山東路項目開盤時的銷售價應為每平方米1.5萬元以上。』房產專家龍江分析說,由於『地王』的出現,人們有了一個更明確的標尺去衡量未來投資房產收益的預期,而房產預期收益的增加必然會助推房市投機。
『由於地王項目樓盤多與周邊住宅明顯不在一個檔次,房價帶動影響也就比較有限。』太平洋(601099,股吧)房屋不動產置業顧問王菲菲認為,如果地王項目周邊新樓盤紮堆,那麼該地段市場預期就會上昇,地王將帶動周邊樓盤提價。但如果說周圍都是住宅,而地王是酒店式公寓,或者說周圍都是高層,地王是多層或者別墅,那麼影響程度就比較有限。
不可忽視的風險開發商在高價拿地的同時風險也同樣存在。
尤其是2007年底房地產市場出現拐點,2008年一度新房滯銷、房價回落,山東路地塊也因為超高的地價,讓開發商不敢輕易動工,一直閑置。直到去年11月份項目啟動,山東路地王閑置兩年後有了動靜。
因此,業內人士建議,在地王風起雲湧、普通消費者『望房興嘆』的情況下,地方政府應加強調控政策的執行力度。『政府不僅僅是土地市場的組織者,更要規范市場發展。土地拍賣出去並不意味著供地結束,還要看土地價格是否合理,最終能否形成有效供應。這纔是進行土地交易的目的。』業內人士如是說道。
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