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從調控之初的『量跌價漲』到目前的『量價齊跌』,樓市正在發生積極的變化,如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步。筆者了解到,目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌,但絕非『一片普跌』,樓市仍處於深度博弈之中。一個好的現象是,公眾的心理預期已經發生了明顯變化。中國指數研究院的調查顯示,36.1%的購房者對本輪房地產調控有比較大的信心,同時近六成購房者持有房價下行預期,其中39.2%的購房者認為房價會在一年內有小幅下降。
一邊是部分開發商的小幅讓利,一邊是消費者的持續、深度觀望。樓市膠著的態勢何時纔能打破呢?筆者認為,僵局能否打破將主要取決於兩方面的因素:一方面,開發商能否進一步降價、讓利,而這與開發商的資金狀況息息相關。數據顯示,一季度上市房企板塊經營活動現金流量淨額為-418.58億元,預計二季度後開發商資金缺口還將放大。更為關鍵的是,在資本市場融資受阻和銷售回款減緩的情況下,目前公司債發行、銀行貸款及房地產信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力,這將成為促其降價促銷的直接動力。
另一方面,調控政策的執行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調控政策相比,此輪房地產新政的速度之快、力度之大、范圍之廣,前所未有。但歷史經驗告訴我們,再好的政策若得不到有效落實、執行,到頭來也只會是『竹籃打水一場空』。令我們感到欣慰的是,當前多方面信息顯示此輪調控絕不會半途而廢,中央將繼續強化對樓市的調控,並對已出臺政策將繼續深化實施,從嚴執行。
在嚴格執行既有政策的同時,後續的調控政策會否再次發力呢?這也是目前業界內外最為關心和議論最多的一個話題。筆者認為,後續的調控政策會否出臺將主要取決於以下因素:
第一,樓市形勢。目前諸多調控政策的效果還未顯現,現階段處於對調控效果的『觀察期』,出臺新的政策會比較謹慎。如果樓市在短暫的『觀察期』內發生明顯變化,不排除稅收等後續調控政策延期出臺的可能性;但如果樓市僅僅是延續年初停停漲漲的態勢,新的調控措施將很可能繼續擇機出臺。
第二,隨著國內外經濟再度出現復雜形勢,這讓房地產調控有了更多的考量,因為中國的房地產業帶動著相關數十個上下游行業,可謂是『牽一發而動全身』。根據『房地產業中長期發展動態模型』測算,房地產業對宏觀經濟增長有顯著貢獻。2009年,房地產開發投資直接拉動G D P增長1.12%,與上下游產業間接拉動G D P增長3%。因此,中國經濟所面臨的復雜內外部環境,也為房地產政策走勢增加了不確定性。
可以說,樓市調控是一個各方利益博弈的過程,暫且不論後續的調控政策會否出臺,僅憑房地產調控政策並未出盡的強烈預期,也將繼續對高房價起到一定的威懾作用。筆者認為,目前最為重要的是,貫徹和執行既有的調控政策決不能松動,否則將功虧一簣。而預留一部分政策儲備,也可備不時之需。如果在『觀察期』內,樓市調控仍未達到預期效果,則不妨投出更多的『彈藥』。(
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