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提要:自從『新國十條』發布以來天津商品房市場持續著低迷的態勢。為了分散銷售壓力,最近本市部分地產項目重新走上了異地推廣之路,希望能夠吸引更多異地買家,主動出擊試圖破解樓市觀望僵局。豐富的產品、可以接受的價格、城市未來的發展潛力,成為很多異地購房者選擇在天津置業的理由。
自從『新國十條』發布以來天津商品房市場持續著低迷的態勢。據某網絡媒體調查顯示,目前天津本地購房者70%以上選擇觀望,雖然7月1日出臺的『津十條』相對寬松,讓很多開發商看到了下半年樓市反彈的希望,但緊跟著7月3日,國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上關於『繼續調控下去』的表態,又仿佛在暗示著『樓市將進行第二波調控』即將從傳言變為現實。為了分散銷售壓力,最近本市部分地產項目重新走上了異地推廣之路,希望能夠吸引更多異地買家,主動出擊試圖破解樓市觀望僵局。
拓寬營銷渠道分散銷售壓力
『我們項目早在5月份就參與了山西太原房交會,內蒙古、江蘇、浙江、山西等地都有異地代理機構做客戶初期積累。』作為雲南城投在天津的首個項目雲濱大廈,一直非常看重異地市場營銷,據該項目營銷總監周明介紹,目前意向客戶中有近40%來自異地市場,『很多客戶看重濱海新區的發展和項目本身品質。』周明表示目前天津相對寬松的信貸政策也是吸引異地客戶的主要原因,『「津十條」並沒有明令禁止第三套房貸,沒有限制外地人購房,這對異地客戶是個利好消息。』周明同時透露,目前部分異地客戶已經表現出整層購買物業的意向,這無疑給項目銷售分擔了很大一部分壓力。
事實上,目前市場狀況導致很多項目出現銷售壓力,而異地推廣則是分散壓力同時確保銷售利潤的有效手段之一。據記者了解,恆大金碧天下項目可謂是天津項目異地推廣的典范之作,項目一直把北京、河北作為銷售主要區域,無論是異地推廣還是整體造勢都非常成功,已售樓盤有70%客源來自異地,巨大的消費潛力不容忽略。恆大天津項目異地推廣的受益者還包括恆大綠洲項目,據了解,恆大綠洲項目開盤熱銷的3個億中,有近6千萬來自北京、河北的購房者。同樣注重異地推廣的星耀五洲及南開區、河西區的部分高檔樓盤也都從中收益頗多。不過異地推廣也只算是拓寬營銷渠道的手段之一,雖然天津市相比於其他一二線城市房價有一定優勢,但是很多客戶仍選擇觀望,對於異地推廣的效果還是需要理性對待。在6月24日北京夏季房展會上,綠地集團京津房地產事業部總監李薊就表示,鑒於目前政策的壓力較大,即便是把項目推介給北京客戶,主要目的不在於銷售業績,而是宣傳知名度。他認為在購房觀望氣氛較濃的當下,地產品牌自身的宣傳也是必不可少的。有專家分析,房地產項目異地推廣也是部分房地產公司進行品牌擴張的一種方式。通過產品的外地銷售,取得該地區購買者的認可,既可以實現銷售的目的,又可以借助優質的產品擴大企業品牌效應,尋求在當地的合作機會,這種方式有時可以達到『一箭雙雕』。
商業地產高檔樓盤休閑地產受關注
從根本上說,新一輪宏觀調控下來,一些樓盤供應量大的區域逐漸形成了供過於求的市場局面,本地難以消化所有的樓盤,因此有越來越多的開發商積極主動地走出去推銷自己,更加重視樓盤在異地的營銷策劃。那麼是不是所有類型的房子都適合異地推廣?答案是否定的。曾經策劃過大型異地看房活動的《溫州晚報》記者就表示,近期每到周末,大大小小的樓盤推介會就在溫州各大酒店輪番上演,但效果未必都好,『部分投資客會鍾情商業地產,客戶下單雖然謹慎,但是隨團看房的人數有所增加。』這說明購房者對市場產品針對性較強,而且對整體市場有比較客觀的判斷。據了解,目前本市注重異地推廣的地產項目都有明顯的賣點,產品類型、地段、產品設計、超高性價比、自然資源優勢等都是吸引異地購房客戶關注的理由。『往往是高品質樓盤和較大體量的樓盤會更積極地參與異地推廣,因為不會衝擊當地的普通商品房市場,從供應結構上相對合理。』南開大學房地產金融研究中心主任徐保滿表示。從目前天津市場看,市中心高檔樓盤如津門津塔、仁恆海河廣場等知名項目都有異地購房客戶主動購買,他們看中的就是市中心地段的昇值潛力及項目本身品質的保障。而異地客戶看重恆大除了地產品牌及產品外更主要的是看中項目周邊的自然資源。據了解,客戶81%以上是自住兼投資,他們會先選擇滿足自住需求。
豐富的產品、可以接受的價格、城市未來的發展潛力,成為很多異地購房者選擇在天津置業的理由。而真正對位的產品纔能獲得更多客戶的青睞。記者在接觸一些以投資為需求的異地購房者後了解到,他們一直在尋找新的適合投資的城市,而由於政府調控力度的加大一些城市樓盤價格已近於明顯松動,這可能就是他們抄底好時機。由此可見,異地購房市場仍有很多實力買家在伺機入市,而這也正是很多嘗試異地推廣項目表現樂觀的主要原因。
『不動產』受限異地推廣以品質為先
『如果異地推廣能夠帶動銷售那當然是好事,但是也要看推廣城市自身的房產供應量,房地產作為「不動產」還是有自身的特殊性。』徐保滿認為從某種程度上來說開發商的異地推廣之路並不一定好走。但有著豐富的異地置業經驗的張先生則表示,「不動產」投資更多要考慮城市的投資潛力,一個城市投資潛力主要看以下幾個因素:經濟發展強勁,居民生活水平較高;城市發展規劃合理,有良好的城市環境,包括生態環境、景觀環境、區位環境和自然地理環境;城市品牌強勢,有定位、有特色;對周邊區域具有吸引和輻射力、城市樓價相對穩定,成交價格及交易量波動不大等。他認為只有城市具備發展潛力,異地置業纔能自住投資兼備,把風險最小化。而天津這座城市正處在快速上昇期,完全符合潛力城市的各項條件。
除了城市整體帶動作用,樓盤本身品質也很重要。目前房地產整體市場已經向買方市場轉移,消費者擁有較為充足的選擇空間,『就目前市場情況看,單純的投資行為還是要承擔一定的風險,客戶很謹慎,因此針對異地客戶不能一味地強調投資價值,還是要先滿足他們異地居住的夢想。』某開發商對記者說。同時,記者通過采訪也了解到,異地購房客對樓盤周邊環境、交通便利性、樓盤昇值潛力、樓盤總價都非常看重,同時異地購房者會更相信眼睛看到的,這要求項目有較好的品質呈現,從周邊環境到社區配套都盡可能品質化,增強異地者的購房決心。由此可見,無論是想鎖定本地購房客戶還是想吸引異地消費者,開發商都需要在產品類型和品質上多下功夫,事實也證明,真正的精品住宅是可以經受著市場考驗的。