|
||||
商鋪投資,是一種比銀行利息回報率高,比金融投資風險系數低,長線相對穩定的投資渠道。成功的商業運營更能令商鋪價值與日俱增,但在商鋪投資高收益、高回報的背後,同樣存在相應的風險,因而更應加強對風險的分析和控制。
60至150平方米易出租
選擇優秀的商鋪產品是投資成功的基礎,就商鋪而言,60平方米及130至150平方米兩種面積的商鋪,比較容易出租,且對投資者的資金壓力也不會太大。另外,實際得房率需引起重視,一個售價3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個售價2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪值得多。
貸款期限不宜過長
商鋪貸款額度一般不超過擬購商業用房評估價值的60%,貸款期限最長不超過10年,與普通住宅相比投資商鋪承擔著更大的資金壓力,如果利率上調,人們的貸款投資成本也在加大,必須考慮資金的來源和代價。此外還要充分考慮房地產價格變動及資金佔壓的成本。
對鋪子進行精准定位
高風險的商鋪主要有兩類:其一,投資者自身定位不准。比如在一個並不是非常繁華、消費水平不十分強勁的區域買了一個大面積的商鋪。對於高檔餐飲業來說,面積合適,但沒有消費支橕;而對中小商業形態如快餐、衝洗、中介和票務,面積又太大,無法承受租金。
其二,小產權的商鋪。這種商鋪產權分散,投資的變數很大,產權分割出售後很難統一所有投資人的意願去經營,而且極容易出現惡性競爭局面,最終淪落成小商品市場、小集市式的商場,整體檔次下滑,投資回報非常不穩定。這種失敗的案例比比皆是。
核算真實的投資回報率
對於開發商宣稱的租金收益以及投資回報率,投資者自己要去實地考察。在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮在商鋪的前期購買環節中的支出:購買商鋪應交的契稅為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。購買後再出售,還要繳納總房價的5%的綜合稅。其次,商鋪後期的水、電、氣、熱、物業管理等費用,也要考慮在內,這樣纔能夠算出一個更加真實的投資回報率。
關注轉讓套現能力
套現能力是評估商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如雲的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選,這種商鋪一鋪一商戶,投資者可以順利實現轉讓、轉租,實現成功套現;經營權不獨立、一個商戶對應很多業主的商鋪,一旦出現糾紛,將極大增加套現風險。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||