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房租暴漲10%、住宅地溢價超過100%成交。當大家都看空樓市的時候,市場顯露出一絲喜色。
對這一絲喜色,有人認為是市場向好的信號,更有人認為其預示著廣州樓市將量價企穩。量價企穩也好,向好也罷,都是經驗主義產生的樂觀情緒。
要知道,廣州房租的上昇,和城中村改造有關,和過去廣州租金水平一直處於畸形偏低狀態有關,和部分市民轉買為租有關。即使暴漲之後,廣州的租金和房價比仍為1?432,租金回報幾乎可以忽略。這種情況下,租金的上昇,難以吸引投資者重回一手市場,也難以將租房者趕回買賣市場,對一手市場來說,租金上昇沒有透露出任何向好的信息。
至於土地熱,最多只能是反映出市場並不過於悲觀,實難以從中看出有任何局勢扭轉的跡象。因為這次土地拍賣有特殊性,推高地價的是外來開發商,本地開發商稍作嘗試即選擇放棄。外來開發商高價拿地以失敗告終,近幾年在廣州並不罕見,當中包括有知名的上市房企。這次拿地開發商會否以失敗告終還難說,又怎麼會成為扭轉市場的力量?即使本地開發商,2008年初制造了更轟動的員村地王,也沒能阻止市場的惡化。由此可見,開發商預期樂觀,並不等於市場就一定能走向樂觀。
更何況,租金漲、土地熱只是樓市中的小判斷。地產股纔是樓市的大判斷。自從最嚴厲調控以來,地產指數已經大跌兩成多,近幾天這種跌勢還在加深,說明市場對樓市前景不明朗的大判斷未變。在對樓市大判斷沒有改變的情況下,小判斷的改變,根本不足以逆轉形勢。
還應該知道,當一個行業下行趨勢帷幕已啟時,任何局部的利好消息,都不足以阻止這種趨勢。這次房地產行業下行趨勢的形成,是中國為保經濟安全而下重手調控而造成的。其調控態度之堅決、力度之猛、波及范圍之廣,前所未見。在這樣的調控面前,房地產的問題不是會不會下滑,而是要下滑多少。單靠行業本身些微利好,短期根本無力阻止樓價下跌之勢。
作為消費者,這時候更要保持頭腦清醒,不要輕易被局部利好所迷惑。正如本刊一直所強調的,在調控政策不可能改變的情況下,觀望仍將繼續,樓市跌勢難改,樓價還在尋找新的支橕點。
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