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物業稅,能帶高房價走出迷宮嗎?
針對近些年房價的過快增長,有關開征物業稅或類物業稅的議論越來越多,有些地方已經在擬定具體方案。盡管人們寄望通過物業稅來調控房價,但此舉能否達到預期目標呢?本刊讀者在來信中提出了質疑。如:在現實條件下征收物業稅,是否具有可操作性?物業稅真能平抑房價嗎?物業稅是否會加重普通民眾的負擔?
物業稅能平抑房價嗎?
誠如本刊讀者黃梔梓所說:在熱議和呼喚物業稅出臺的背後,無疑是人們對其寄予了平抑乃至遏制高房價的厚望。實際上開征物業稅只是有助於規范房地產稅費,簡化稅制,如果把物業稅當做房地產調控的手段則可商榷。
物業稅作為一個稅種,它的主要功能不應該定位於控制房價的短期政策,而應該是組織收入。目前我國財政體制中的一個突出問題是地方政府財力有限,提供公共服務的能力與其可用財力不相匹配,這也是一些地方政府通過賣土地、借債甚至亂收費等非正常手段來解決財政問題的主要原因。
河北讀者吳叡鶇表示:讓物業稅承擔平抑高房價的重任,恐怕是一廂情願。
物業稅與房價的本質屬性不盡相同。物業稅是一個稅種,它的征收最後要納入財政的盤子,屬於公共財政范疇。而房價則屬於市場經濟的范疇,商品房的價格是由市場供求關系決定的,從這個意義上講,即便征收物業稅,也無法從根本上改變供求關系,進而也無法改變價格。顯然,倘若用物業稅這個本屬於公共財政范疇的制度安排來抑制高房價,與其本質特征嚴重背離。
倘若土地出讓金不納入物業稅的范疇,倘若物業稅征收前不進行一次徹底的稅費租整合,這些依賴土地出讓金的龐大寄生體仍舊存在,收費標准只能是有增無減,最終還將會被轉嫁到購房者身上。如此一來,物業稅實際上就變成一個新添的稅種,而不是對現行房地產稅費租的『瘦身』,房價無疑也將因此會持續上漲。
安徽讀者徐經勝舉例為證:2005年,為了保持房地產市場健康發展,國家調整了住房轉讓環節營業稅政策,規定自2005年6月1日起,對個人購買住房不足兩年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。但實際上,二手房營業稅對穩定房價不但沒起到積極作用,相反還在一定程度上推動了房價的上漲。原因很簡單:二手房交易中轉嫁營業稅的現象非常普遍,絕大多數賣房者,都要求買方至少承擔一半以上甚至全部稅金。這樣,二手房營業稅基本轉嫁給買房者,二手房營業稅實際上成為房價上漲的一只『推手』。同樣的擔心:物業稅也很有可能淪為房價上漲的另一『推手』。
物業稅會不會加重百姓負擔?
也有讀者表示:利用稅收政策來穩定房價,也許不失為良策。但有關部門在制定政策時,一定要深入實際多做調查研究,以免政策與國情脫節,不僅抑制不了高房價,反而加重了老百姓負擔。
福建讀者孫瑞灼指出:征收物業稅或住房保有稅,決不能加重老百姓的負擔,要將目標對准投機炒房者,而不能對老百姓僅有的住房也收稅。在開征此稅時應當明確對生活必需的住房免稅,免稅的范圍可以采取最有利於納稅人的辦法確定,比如按套數和按面積兩個標准就高不就低的辦法計算。
徐經勝讀者提出疑問:開征物業稅對炒房者有多大影響呢?物業稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時間決定的,如果炒房者在良好的預期下,在半年或一年中就轉賣成功,物業稅與其炒房收益相比是可以忽略不計的。更為重要的是,在有著巨大市場需求的背景下,和二手房營業稅一樣,炒房者也可以毫不費力地把物業稅轉嫁到買房者頭上。如此,物業稅最終很可能還是加重了百姓的負擔。
山東讀者刁博的看法具有一定的代表性,他認為:開征物業稅,要結合我國自身的情況,先確定產權的所有性質。國外對房產收稅的前提是業主對土地和房屋擁有永久的所有權。而我國住宅建設用地的使用權限為70年,因此業主擁有的僅僅是70年的租賃合同,對不屬於自己的東西征稅根本就不符合稅法的定義。
新疆讀者沈峰表示:開征物業稅,有著抑制投資和投機的作用,但首先應避免重復征稅。目前既對房產轉讓收入征收營業稅,又按照增值部分征收土地增值稅。如果再開征房產物業稅,有可能與現存具有房產保有稅特征的土地增值稅、房產稅一起構成重復征稅,從而加重民眾的負擔。
物業稅是否具有可操作性?
自上世紀90年代末實施住房制度改革以來,我國民眾擁有自主產權房的歷史不過10餘年,其中的情況千差萬別。特別是,目前我國尚未建立起完善的、全國統一的個人住房信息管理系統以及個人信用體系,在此情況下,征收物業稅的條件是否成熟,可操作性如何?都是值得探討的問題。
湖南讀者盛翔的疑慮是:就目前的情形看,個人擁有房產的套數信息由各地房管局掌握,而該系統至今沒有實現全國聯網,普遍存在的異地多套房產情況,可能就會逃脫於房產稅范圍之外。此外,由於房產稅是由各地方稅務機關征收,必然涉及稅款歸屬問題,異地多套房產中哪套該征稅,恐怕各有所見。再者,空置房與出租房的名義不同,稅額相差居然超過3倍,不同面積不同地段房產稅更是相差甚遠,多套房中究竟哪套算經營性住房,哪套屬於空置或出租,核實工作恐怕會異常繁重。更何況,房屋出租征稅在很多城市多年來始終名存實亡,稅務機關短期內能否應征盡征,本身就是一個大問號。
湖北讀者胡藝表示:物業稅到底是否該收,如何收,值得探討。開征物業稅時機是否成熟,必須廣泛征求社會公眾的意見,尋求周密的制度安排,相關政策方案不能藏著掖著,不能倉促上陣。在當前的高房價語境下,有關部門急於要做的不是討論開征物業稅,而是思考如何引導降低地價與房地產稅費,遏制開發商的暴利,促進房價理性回歸。
盛翔認為:房產稅與物業稅有著本質區別。有的地方政府擬擱置物業稅而征收房產稅,除了遏制高企房價的應急之需以外,在完善房地產稅收制度意義上,實在沒有多大的價值,充其量是權宜之計。因此,將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合並,統一轉化為物業稅的工作依然不能停滯。
黃梔梓認為:如果開征物業稅的評估、准備工作做得不好,征收時機和稅率設計等把握得不好,不僅不能達到人們的預期效果,相反還有可能造成稅負的轉嫁,產生逆向調節,結果會增加普通購房者的稅收負擔並且推高房價。對此,決策層應有所警惕,公眾也應該有所認識。因此,物業稅或類物業稅不能盲目出臺,應在試點基礎上有序穩妥地推進。
民眾的擔懮是決策者必須要考慮的問題,在抑制炒房、平抑房價的過程中我們不能頭腦過熱、病急亂投醫,否則造成『誤傷』,沒有遏制投機反而加重了民眾負擔纔是得不償失。調控工具本來是為了解決房價虛高問題、為人民謀福利,以這個前提來設計和使用稅收杠杆纔是得人心的,纔是合情合理的。(記者湯延涓)