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6月4日,沸沸揚揚的非主營房地產業務央企退出在宣布近3個月後終於有了首家轉讓成功的案例,來自福建的一家民營地產公司中駿置業控股有限公司在1.26億元取得中石油下屬房地產公司北京都市聖景100%股權,一個月前,都市聖景以同樣的價格在北京產權交易所掛牌。相比與其他在產權交易所掛牌的央企地產資產,北京都市聖景之所以能夠成為第一個轉讓成功的項目其實是因為項目本身有著非常特殊的特質,並非其他央企地產項目所能夠效仿。
首先,該項目是中石油100%擁有股權,不存在其他龐雜的股權結構,這是央企地產很多退出項目所不具備的。例如,在產權交易所公開掛牌轉讓的航天科工集團轉讓金中都置業有限公司80%股權,中國核工業集團掛牌轉讓下屬北京新潤房地產開發有限公司8%股權,以1元的價格掛牌轉讓的中石化下屬北京燕山石油化工有限公司持有的珠海市華瑞物業建設有限公司50%股權,哈電氣集團轉讓哈電地產置業股份有限公司35%股權、東力房地產開發有限責任公司25%股權等都不是100%的股權轉讓。
其次,項目本身擁有一定盈利空間。雖然,4月16日房地產調控政策的出臺猶如給房地產市場潑上了一瓢冷水,多宗土地出讓遭遇到流拍的命運,然而像都市聖景項目這樣擁有的良好地段在當前的土地轉讓中已不多見。這塊位於北京北二環附近德外大街的約5800平方米的土地其實已經成為稀缺資源,將來昇值的空間十分巨大。
第三,對於央企來說,這已經是一塊燙手的山芋。由於當初項目是通過法院拍賣渠道獲得,大量拆遷受阻、規劃調整等歷史遺留問題使得該項目的開發並不像想象般的順利。本來,該項目的開工時間是2005年,竣工日期是2007年。在國資委3月19日出臺『限退令』的同時,都市聖景就曾收到過北京市國土資源局的通知,要求將該項目建設開發情況書面報告國土局,該項目已經推遲5年沒有開工,已構成土地閑置。無論是從政策的風險還是從項目的風險,中石油都會很樂意將項目轉出,況且,該公司在2002年成立以來就一直虧損,僅今年4月就淨虧損68萬元。
第四,轉讓條件相對寬松。由於是按照『限退令』退出,都市聖景的轉讓只求得全身而退,並不會期望從中牟利,並且不需要進行職工安置等項事宜,這也給了摘牌公司很大的運作空間。從轉讓方式價格上看,接盤方中駿置業應該是協議轉讓,並沒有出現網絡競價的情況。
此次轉讓還有一個重要的因素就是接盤的民營企業不差錢。作為今年2月剛剛在港交所上市的福建民營房地產公司,中駿置業有著很好的融資渠道,並且也一直在高調拿地。中駿置業至今擁有土地儲備超過700萬平方米,其中去年新增土地儲備超過145萬平方米。該企業今年擬斥資30億元收購土地,土地儲備有望突破1000萬平方米,拿地的願望非常強烈。
雖然都市聖景在拆遷等方面還面臨著一定的瑕疵,其實中駿置業政策的風險已經不大,再加上民營企業靈活的操作機制,應該不難解決。
央企地產退出的此次破冰,雖然總算給『勸退令』做了一個注腳,但是筆者看來並不具有示范效應。甚至有媒體預測,如果最終確實要落實『勸退令』的話,未來國資委甚至要成立一家新的資產管理公司,接納招拍掛流拍或協議轉讓不出去的房地產業務資產,以及產業結構不合適或債務過多的房地產公司,並由這家公司對這些資產進行打包出售,或者根據屬地原則轉交給地方國資委,再注入到某一家公司。但這無疑於換湯不換藥,並未達到『勸退令』原本的初衷。
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