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149.5萬的房子已經貶值到了105萬元,轉眼間被告成了反訴人,原告成了被反訴人。昨天,朝陽法院受理的首例由『新國十條』,也就是房貸新政策引發的購房人退房訴訟案,在一審時發生戲劇性轉變。之前起訴賣家要求退還3萬元定金的購房者張先生,昨天被賣家周先生反訴要求其按原價繼續履行購房合同。目前,此案正在審理中。
案情回放
買房人退房要求返定金
今年4月11日,買房人張先生與賣房人周先生及北京恆洋我家房地產經紀有限公司共同簽訂了購房合同,購買朝陽區京通苑3號樓3單元的302室。雙方約定成交總價為149.5萬元,其中70.5萬元由張先生自行籌集並於今年4月30日前支付,餘款79萬元由張先生向銀行申請貸款並支付。當日,張先生支付了購房定金3萬元。
但是,4月17日國務院公布了針對第三套房的認定規則,暫停發放第三套及以上住房貸款,張先生因無法取得貸款向賣家要求退房,遭拒絕後將周先生訴至朝陽法院,要求全額退還購房定金3萬元。而這也成為了自『新國十條』出臺後,朝陽法院受理的首例此類案件。
庭辯焦點
『新國十條』是否『不可抗力』
原被告雙方最為膠著的一點就是在他們與中介三方簽訂的《北京市房屋買賣居間合同》第十條約定『因不可抗力及遇政府主管機關或貸款機構政策調整而導致合同解除的,各方均不承擔違約責任。』
張先生認為,『新國十條』頒布後,他無法貸到第三套房貸,符合合同的第十條約定。
而周先生一方則認為,第一,合同是有效合同,遇到政府機關的政策調控不屬於『不可抗力』。第二,政策是國務院主觀發布的政策,原告和被告均是自然人,不存在『政府機關』,且貸款政策調整沒有約定政策調整的具體情形,該條款不具有執行力。國務院和北京市政府出臺的政策沒有導致雙方必須解除合同。此外,該居間合同中沒有約定定金。
是否構成違約各有苦衷
當張先生陳述完事實後,被告周先生在答辯中提出反訴。周先生的代理律師認為,張先生沒有按合同約定的4月30日前支付首付款,已構成實質違約,且目前不具備法定解除合同的條件,請求被反訴人張先生繼續履行《北京市房屋買賣合同》及《北京市房屋買賣居間合同》。
對於違約的說法,張先生顯然很委屈,他告訴法庭自己曾多次聯系周先生進行溝通,但對方堅決不同意退還定金,還多次說『你去告我吧』,他出於無奈在4月27日提起訴訟。4月29日法院進行雙方調解時,對方無故缺席,合同拖到今天懸而未決是被告周先生單方造成的。
退房原因各執一詞
因3萬元定金對簿公堂,並堅持按原價賣房,被告周先生有自己的說法。他說,當時雙方簽的價格是149.5萬元,自從國十條頒布後,房價一再貶值,中介告訴他這套房子現在市值約105萬元,比當初差了44萬元。
他懷疑是因為政策出臺後房子貶值,購房人反悔了。對周先生的質疑,張先生明確表示:跟房價無關!張先生說買房是因為自己和妻子的父母都要來北京居住,確實需要3套房子。但是基於現狀,貸不到第三套房款,根據合同第十條約定解除合同理所當然。而且連中介公司都認可了自己的要求,口頭約定可以退還支付給中介公司的3.2萬元中介費,現在就等著法庭的判決了。
背景鏈接
新國十條
2010年4月17日,國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲,發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱『新國十條』。
其中第三條:『要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款』。(
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