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開盤即『售罄』似乎已經成為了遙遠的歷史,宏觀調控重點指向的住宅項目如此,非住宅立項卻被當作住宅銷售的項目,也難逃影響。懸在這些項目頭上的不僅有遏制房 地產 投機 炒作 的調 控『 利劍』,北京市近日下發的禁止酒店類以公寓名義切割散售的政策,也波及到了這些土地使用權限不足70年的『類住宅項目』上,記者調查合生創展旗下的麒麟社、霄雲裡8號、世界村等項目後發現,其開盤後銷售進度較之以前的銷售速度明顯放慢。那些以『類住宅』為產品線主流供應的房地產企業,未來或許將面對更大的變數。
『利潤大戶』率先『降價』
在合生創展今年給華北區設定的銷售任務『翻兩番』的目標之下,合生創展上下都明白霄雲裡8號的重要性,在已經把戰略方向由『規模』轉向『利潤率』之後,這個售價一度高達6萬元/平方米的高檔豪宅項目,對於實現華北區銷售任務目標,顯然意義非凡。然而,合生創展始終不願對外直接提及或者極力規避的一個事實是,這個在合生創展產品線中居於最高端地位的項目,卻是一個產權期限不滿70年的『類住宅』,記者調查後發現,該項目的立項絕大多數為50年的酒店式公寓,而目前,北京市剛剛下發文件,要求酒店立項項目不得改做住宅散售。
北京住房和城鄉建設委員會相關負責人告訴《經濟參考報》記者,按照《行政法》的相關規定,之前已經辦理完規劃以及銷售手續的項目,其預售批准手續仍然有效。盡管如此,但霄雲裡8號項目開始變相降價促銷,卻已經成為不爭的事實。記者了解到,該項目近日給予買房人一次性付款68折的『超大折扣』。參照其5月4日公布的新一期開盤均價37000元/平方米計算,此次折扣之後的實際售價也僅在27000元/平方米左右。在接受京城媒體記者采訪時,霄雲裡8號銷售代理機構三益堂房地產經紀有限公司負責人表示,該項目一直以來的主要客群就是投資客,新政對這部分人的限制力度最大,拋出這樣的折扣也是為了降低門檻,盡快消化剩下的市場需求。不過,他始終強調,該項目目前的價格是『折扣優惠』而非『直接降價』。『類住宅』風光不再
本報在今年春節前曾對合生·世界村『類住宅』以非住宅用地用開發並用以作為住宅銷售進行了專題報道,引起業界廣泛關注,三個月之後,北京市住房和城鄉建設委員會牽 頭四 部門 共同 下發 『禁 酒令』,明確禁止酒店類立項的商用物業切割產權作為住宅銷售,並且同時強調,將對商業類項目的切割產權銷售,進行進一步規范。此規定甫一出臺,北京土地市場立刻遭遇史無前例的一日『四流拍』,更為微妙的是,這四塊土地均屬於商業或綜合類立項,按照北京樓市通常的操作規則,這些土地在『禁酒令』出臺之前,都可以變相改做『類住宅』對外銷售,但對這一禁令,市場的反應不可謂不明顯。
反應不止出現在一級土地市場。記者了解到,合生創展旗下的兩個類住宅項目———世界村和麒麟社,其市場銷售進度都不同程度地較先前有所放慢。北京市房地產交易管理網的情況顯示,合生·世界村項目於5月25日取得預售許可開始對外銷售,截至6月8日,該網數據顯示,該項目僅有一套『已簽約』記錄,而其餘可售房源中,只有30%左右的房源被顯示為『網上聯機備案』。對於『網上聯機備案』與『已簽約』的區別,北京市住建委的一位人士向記者表示,並不能將兩者完全等同,網上聯機備案可以是『確定的購買意向』,也可以是『已經繳納了首付款』,但其核心區別在於,網上聯機備案意味著銀行按揭貸款的審批尚在進行,而未最終批准。
『現在銀行對這類物業的貸款也相對謹慎,而且購買這些項目的,基本都是二套以上的購房行為,因此,貸款的審批也存在一定的變數。』一位不願具名的按揭貸款律師向記者解釋。記者調查同樣情況的麒麟社後亦發現,情況與合生世界村類似,在麒麟社1號樓的銷售記錄表上,僅有一套被顯示為『聯機備案』,其餘均為可售狀態。
『商改住』將面臨『滅頂之災』
北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少峰認為,這些『類住宅』項目,很可能成為新一輪樓市價格調整周期中的『發力點』所在。市場情況也確實從一定程度上驗證了他的判斷。日前,在位於回龍觀首開智慧社的售樓處,大廳裡寥寥的幾個人和銷售表上一半多的空白,顯示著人氣的稀薄。『是賣得差多了,要是放在三四月,開盤當天就基本不會有剩房 。 』 銷售 員謝 小姐 告訴 記者。而在智慧社的銷售計劃裡記者看到,和70年住宅樓相鄰的,就是三棟50年產權的商住樓,計劃在6月中旬開盤。『您來的真巧,開發商剛放 出了 開盤 均價 ,每 平方 米15000元,而且像您這樣來得早的客戶,我可以給您做到團購裡,折扣完也就在每平方米13000元左右。』銷售人員稱。
『早幾年房地產市場因為寫字樓租金收益、售價高,許多開發商紛紛將取得的住宅項目改為商住項目,以70年產權為最大賣點,最典型的就是潘石屹的SO H O系列項目。由於規劃性質是住宅,因而每套房子雖然作為寫字樓來使用,但是衛生間和廚房都需要保留,而開發商出於減少成本的目的,項目雖然實際上作為寫字樓來設計和使用,然而在許多硬件要求比如大堂、電梯等還是以住宅的規劃要求來配備,導致這些被擅自改做商住樓的住宅項目高峰期電梯根本無法使用,到2007年,住宅價格暴漲,住宅投資收益大大超過寫字樓,出現了住宅寫字樓售價和租金的倒掛,大量的項目又紛紛將商業性質的土地改建為住宅(即土地性質是商業或者公建,但開發商將其建設成為住宅產品),目前北京市場上打著酒店式公寓和高檔公寓旗號的,幾乎都是此類型產品。』
楊少峰說,此類項目往往是商業或者公建立項,產權40年至50年,由於項目立項非住宅,因此水電均需要按照商業用水和商業用電來收費,居住成本遠遠高於住宅項目。而且,這些項目按規定不能接通燃氣,所以通常以電磁爐來取代煤氣。事實上,住宅類產品的規劃中對於消防的要求和寫字樓有著較大的差別,因為住宅家家需要點火做飯,所以對每戶的通風要求很高,寫字樓則沒有這方面要求,所以此類項目安全隱患是很大的。但是,在利益的驅使下,許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓,而利用公建項目層高可以達到5.6米的特點,將一層變為二層的L O F T產品成了非常常見的做法。然而,無論 是『 商改 住』 還是 『住 改商』,由於政府在土地出讓的時候已經明確規定了項目的用途,而相關法律中對於改變土地用途明確規定為違法,這些項目都存在著較大的風險。
北京市住建委、市發改委、市規劃委、國土局聯合發布的《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》從6月1日起實施。市住建委相關負責人解釋:『主要目的還是規范市場,否則將來到處都是住宅,原來的商業、酒店也成了住宅,城市就失去了後續活力。酒店項目本身是非住宅類的,而新政主要是針對住宅類的。』這位負責人透露,下一步還將陸續出臺有關商業、綜合用地項目改住宅將被禁售的規定。楊少峰認為,這樣一來,北京許多項目都將面臨巨大的難題,那些已經在施工的項目將面臨進退兩難的選擇,而已經購買但尚未取得產權證的購房者後續產權辦理將成大問題,已經入住的項目,未來的出售將變得困難。如果說新政是讓樓市需求低迷,『商改住』禁令將立馬讓許多項目面臨滅頂之災,但不管如何,作為政府,嚴格標准是必要的,北京的新規定,將對中國樓市產生重大的示范效應,購房者應當擦亮眼睛看清項目了。
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