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北京『商改住』將遭禁廣州『商改住』仍普遍
昨日,北京市政府發布通知稱,從本月31日後簽訂土地出讓合同的酒店項目,一律禁止分層、分單元以『酒店式公寓』名目作為住宅銷售。
記者調查發現,『商改住』項目在廣州也很普遍,且一些樓盤披著住宅的外衣在出售『商改住』項目。
按產權年限來確定
在廣州,『商改住』項目一般都冠以『公寓』或者『酒店式公寓』的名稱。但是單從名稱上並不能完全確定。
一些『公寓』項目可能是純住宅物業,如位於天河的萬菱君臨國際公寓。也有一些並不標明『公寓』或者『酒店式公寓』的項目實質卻是『商改住』項目,如位於大學城的新樓盤——大學時光。
此外,即使同是『商改住』項目,使用年限也有所不同,如位於海珠區的達鏢國際,產權為50年,珠江新城的富力國際公館的產權卻只有40年。
興業地產工商鋪總監朱輝告訴記者,項目到底是『酒店式公寓』還是『商改住』項目,主要還是看產權年限,那些產權為40年或者50年的住宅項目一般都是『商改住』。
『商改住』藏三大風險
『商改住』對於買家來說具有一定的風險,朱輝估計,短期內廣州肯定不會追隨北京的步伐來限制『酒店式公寓』或者『商改住』項目,因此主要還是要靠買家自己來衡量其中的風險。
『商改住』項目除了產權較短之外,還潛藏著三個方面的風險。首先,『商改住』項目往往都不帶學位,因此那些以買學位為目的的購房者一定要規避這樣的項目。另一方面,『商改住』項目的水、電費往往都是按照商業項目標准來收取,如某酒店式公寓的水、電費標准是民用水電費標准的2倍。此外,一些號稱商住兩用的『商改住』項目的管理費也會比較高,位於大學城的一個『商改住』項目管理費要2.5元/平方米/月。
除了這些非常明顯的風險之外,朱輝還告訴記者,購買這種『商改住』項目的往往是投資者,基本上都不是長期持有,因此需要考慮轉手的問題。首先這種『商改住』項目接盤的買家肯定要比住宅少,市場並不活躍,一旦房價下跌,出手的難度會很大。此外,這種『商改住』的物業在轉手的過程中,相關費用按照商用物業來計算,商用物業轉讓的契稅要3%,而普通住宅轉讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。
投資分析
投資『商改住』應
關注出租回報率
很多『商改住』項目被定位為投資型公寓,買家收房之後可以立即出租,每月都可以獲得不菲的租金,如果房價上漲又可以賣出獲利。
因此買家在投資之前一定要衡量該房源的出租回報率,只要出租回報率夠高,無論是高水電費還是高管理費,都可以轉嫁給租客來承擔。
首先該項目所屬的區域要比較繁華,此外還要求租客的承受能力比較高。這類公寓大部分單價在20000元/平方米以上,40平方米的單房投入成本高達80萬元,按照5%的年出租回報率計算,每月租金也要3000多元。
專家表示,這樣的區域主要分布在天河北路、體育中心、花園酒店附近。珠江新城是具有潛力的區域,但是現在該區域出租房源供應量較大,出租回報率暫時還比較低。
禁『商改住』不會影響樓價
業內人士認為,『商改住』項目大多是小戶型單位,禁止該類項目後可能導致廣州中小戶型單位稀缺現象,進而推動該類房源的價格。
滿堂紅地產研究部經理周峰卻認為,目前廣州市場中小戶型單位供應還算充足;特別是在2006年年中後建設的小戶型比例大幅增加,禁『商改住』不會影響樓價。