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當商住類產品開發商還在為樓市嚴厲新政未波及商業地產項目而暗自慶幸時,京城樓市調控再次開出一味猛藥。5月19日,北京市住建委、市發改委、市規劃委、國土局聯合發布《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》,其中明確,在5月31日後簽訂土地出讓合同的酒店項目,一律禁止分層、分單元銷售。此文一出,不少商業地產項目和『商改住』項目開發商也是眉頭緊鎖,禁售『商改住』對他們而言,之前未受樓市調控新政過多波及的短暫欣喜在瞬間『凍結』,酒店式公寓、商住類產品這些近年來大行其道的『衍生』居住產品今後該何去何從,其命運究竟怎樣,也被打上了一個重重的問號。
●具體市場影響尚待進一步觀察 開發商普遍認為『不是好消息』『這個文件什麼時候出的?我怎麼不知道啊,要真是這樣的話我們的項目的日子恐怕更難過了。』5月20日當本報致電某知名房企詢問禁售『商改住』影響時,該開發商負責人也是大吃一驚,表示剛剛獲知這一消息,由於旗下在京項目多屬於商住公寓范疇,他也表示此次北京市出臺的相關政策『絕對不是個好消息』,至於如何應對,還需要仔細研讀相關文件開會討論後再作決定。
對於5·19『禁售商改住』通知,市住建委相關負責人作出如下解釋,『主要目的還是規范市場,否則將來到處都是住宅,原來的商業、酒店也成了住宅,城市就失去了後續活力。酒店項目本身是非住宅類的,而新政主要是針對住宅類的。』事實上,在北京除了酒店立項外,目前也有不少商業或綜合立項的房地產開發項目,改為住宅銷售。這位負責人透露,下一步還將陸續出臺有關商業、綜合用地項目改住宅將被禁售的規定。此外,對已取得立項、規劃和土地出讓審批手續及預售許可或現房銷售備案的酒店類項目,國土管理部門負責對擅自改變酒店類項目用地性質進行監管,並依法進行查處。並加大對返本銷售或者變相返本銷售、售後包租或者變相售後包租等違法違規行為的查處力度。
『現在談論該政策對市場會造成什麼影響還為時尚早,很多涉及其中的項目都需要有一個政策消化和觀望期。』東三環某知名項目負責人在接受采訪時表示,而該開發商也透露,由於相關新政的出臺,該項目原計劃今年7、8月份入市銷售的一棟寫字樓改的酒店式公寓已經被緊急『叫停』,無限期延後。這些細節之中,似乎也透露出一些『玄機』。
『酒店或商業立項改過來的公寓多為60平方米以下的小戶型產品,此次新政正式實施之後,很可能給目前北京市場上的小戶型需求帶來比較明顯的衝擊。而小戶型的需求者主要有兩類,一類是投資客,而另一類就是收入有限、事業剛剛起步的青年初次置業群體。新政策在打擊炒房投資的同時,也應當注意避免對這部分初級置業需求的誤傷。』華銀地產副總經理王玉玲在接受采訪時表達了自己的觀點。
●新政特指『商改住』 而非『住改商』商住公寓今後『錢』途難料對於此次禁售『商改住』的確切定義,北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為,新政特指的是『商改住』類的酒店式公寓,而非『住改商』類酒店式公寓。所謂『住改商』,楊少鋒認為最典型的就是潘石屹的SOHO系列項目,其中建築面積高達數十萬平方米的建外SOHO就是最具代表性的一個項目。雖然規劃性質是住宅,但每套房子作為寫字樓使用,衛生間和廚房都需要保留。
而北京的『商改住』在2007年以後開始興起。由於部分住宅投資收益大大超過寫字樓,出現了住宅寫字樓售價和租金的倒掛,於是有項目開始將商業性質的土地改建為住宅(即土地性質是商業或者公建,但開發商將其建設成為住宅產品)。目前北京市場上打著『酒店式公寓』和『高檔公寓』旗號在銷售的項目,幾乎都屬此類型。這些項目按建築規劃要求不能接通天然氣,所以通常以電磁爐來取代煤氣。
楊少鋒表示,在利益的驅使下,近年來許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓,利用公建項目層高可以達到5.6米的特點,將一層變為二層的LOFT產品成了非常常見的做法。此類項目往往是商業或者公建立項,產權40~50年,由於項目立項非住宅,因此水電均需要按照商業用水和商業用電來收費,生活成本遠遠高於住宅項目。
中原地產分析師則認為,禁售『商改住』政策的出臺緣於最近宏觀調控對住宅的影響,很多投資者開始考慮不受影響的商業住宅,但是本次政策對商業地產的限制可能引起一些購房者對調控開始蔓延至商業地產的擔懮。
『之所以市場上出現了大量的「商改住」酒店式公寓,和市場本身有很大關系。很多區域商業地產銷售情況並不理想,而住宅供不應求,開發商也是為了順應市場需求。』楊少鋒認為,禁售『商改住』政策可以說是一個改變現有房地產銷售『游戲規則』的新政。『北京不少項目以後都將面臨巨大難題,比如已經在施工的項目將面臨進退兩難的選擇,已經購買但尚未取得產權證的購房者後續產權辦理將成大問題,已經入住的項目,未來的出售將變得困難。』
也有行業人士分析認為,由於商住產品在目前的商品住宅供應中所佔比重較小,因此還不足以動搖住宅市場的『根基』。鏈家地產分析人士表示,在北京今年新開盤的商品房項目中,酒店類公寓僅佔不足5%。而且在二手房成交中,酒店類公寓的比重也不超過3%。因此酒店類公寓禁售,不會對住宅市場造成大的影響。
不贊成調控政策一刀切 合理規劃引導房地產業態開發分布『一直以來,商住產品在政策制定和具體執行上還存在不少問題和盲點。』中原地產華北區董事總經理李文傑認為,目前市場上的不少『商改住』產品無法保障購房人的合法權益,無法按照住宅的標准繳納契稅、物業費、水電費。購房者買了這種住宅後,無法實現住房的土地使用年限以及配套建設指標。對買房人而言,無論是現實生活中還是心理上都感覺比較『吃虧』。
他同時也表示,政府出臺政策禁止各種名目把商業、酒店用地改住宅是有利於市場的規范的。但是政府應該充分考慮市場的需求,根據需求變化,可以提前介入主動對地塊進行規劃更改,讓開發商重新補地價,或者重新拍賣。而不是讓開發商被動更改,一定程度上導致其被動地成為『畸形』產品。
『事實上,如果對住宅用地和商業改住宅禁售行為一刀切也不是很符合市場的發展,』原首規委副總設計師謝遠驥表示,『目前隨著城市的發展,各種業態之間有融合的趨勢,一些項目融合住宅、酒店和商業等不同形態,還是應該根據城市和區域的發展,有針對性地進行調整。科學、合理地規劃調整非住宅業態的開發軌跡,纔是尊重市場規律,徹底解決問題的辦法所在。』
商住公寓產品興衰軌跡2007年以來,隨著住宅價格的暴漲,住宅的投資收益大大超過了寫字樓的租賃收益,面對著住宅寫字樓售價和租金的倒掛,大量的項目紛紛將商業性質的土地改建為住宅,即土地性質是商業或者公建,但開發商將其建設成為住宅產品對外銷售,多年來大行其道並獲得了相當大的利潤,不少開發商在『商改住』開發之路上也因而樂此不疲。
而在被稱為『史上最嚴厲房地產調控政策』的新國十條出臺後,住宅類地產因為信貸緊縮等原因成交量直線下滑,一些一線城市成交量下跌幅度甚至超過八成。但『商改住』式的『酒店式公寓』卻因其商業地產的性質而不受政策約束,也導致近期這類項目的銷售出現了難得的上昇態勢。而此次禁售『商改住』政策的出臺很大程度上意味著,今後將酒店項目分割成一套一套住宅,冠以『酒店公寓』來出售的這種方式將被禁止,開發商們也只能另尋他路了。
業內人士認為,叫停酒店式公寓的銷售,表明北京的房地產調控正在進一步加深。 『根據最新的住宅限購、限貸政策,住宅購買三套以上就無法貸款了,但酒店式公寓因為是商業地產,所以不受限貸令限制。也就說,購買者如果購買的是酒店式公寓,因為其商業地產的身份,別說買三套以上,就是買得再多都可以貸到五成的款項,所以很多買房人在購買「普通住宅」無法獲得貸款的情況下,只能選擇購買這種可以拿到商貸的產品。』亞豪機構市場總監郭毅認為,從現在的情況看,相關部門顯然已經意識到這些問題,所以就出臺限制政策。而這樣一來,也就全面封死了開發商試圖通過此類住宅加速回款的渠道,商住產品今後的市場形勢,也變得愈加微妙起來。
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