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2010年6月4日,住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出《關於規范商業個人住房貸款中二套住房認定標准通知》,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准進行規范。通知規定,商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數,應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
有下列情形之一的,貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策:借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房。在通知發布後的第一時間,本報記者采訪了部分業內人士。
改善型自住門檻再度提高 三成購房者尷尬選擇我愛我家市場研究中心負責人告訴記者,『新二套房貸認定標准』的出臺在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價過快上漲的同時,也使得市場中以自住為目的的改善型需求再次面臨著尷尬的選擇。尤其首套住房無貸款記錄,需要貸款購買第二套住房的購房者受到了直接的影響:若購房者家庭首套住房無貸款記錄,按照原『認貸不認房』的認定標准,再次貸款購買第二套住房,再次購房不算作第二套房,可以享受首次購房優惠,而按照目前的『認房也認貸』新細則來看,購房者貸款購房的首付及利率均大幅提昇,例如,貸款30萬元,20年還清,其月還款額將增加近300元,貸款額越高,壓力則更大。
37%左右的購房者屬於改善型自住需求,其中八成左右的購房者家庭首套住房沒有貸款,繼『新國十條』和近期天津公積金新政之後,新細則的出臺無疑使得此類購房群體的入市門檻再次提高,改善型需求再次面臨著重新考慮甚至觀望的選擇。
各方靜候執行細則落實 市場產生新一輪觀望據了解,新細則出臺後的執行環節中,各相關部門還將進一步落實政策的執行細則,例如,該細則中提及的『房屋登記信息系統』、『征信記錄』、『面測』、『面談』等形式目前尚未明確和完善,還需要涉及戶籍、房屋權屬及信貸等環節的公安、房屋管理局及商業銀行等多部門共同搭建信息及時共享的平臺,使得政策的執行更有參照性,也是政策能夠及時到位的前提。
有知名地產專家表示,這個標准應該是本輪調控政策中最為嚴厲的。影響至少有三個方面:一是改善型住房基本被堵住了,標准沒有區別擁有住房的類型,比如擁有房改房、人均面積很少的這部分改善型需求都會被堵住。二是外來人口購房難了。三是市場成交或將驟然萎縮。
此外,市場長期成交低迷勢必引起價格的波動,受到『買漲不買落』等交易心理的影響,剛性需求的交易意願雖然存在,但也將受到一定程度的影響,預計短期內市場新一輪觀望將會產生。有開發商對記者表示,調控政策一輪接著一輪,房價下降趨勢已難以改變。不少開發商都做好了降價的准備。
一股份制銀行天津分行個貸部總經理認為,通知標准是非常嚴厲的,執行以後,可以有效地堵住之前銀行操作上的一些漏洞:一是房管部門查詢;二是銀行也可通過征信系統等進行調查甚至要求貸款人書面誠信保證。不過業內人士指出,通知仍然存在漏洞,如果貸款申請人能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明,在本地沒買過房,也沒貸款買過房,但在異地持有住房的人,仍然可能被認定為首套房。上述人士表示,要真正堵住以上漏洞,需要全國房管部門聯網,且與戶籍系統對接。
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